MARCHE IMMOBILIER – "C'est le moment où jamais d'acheter"

Les experts sont unanimes, le marché de l'immobilier italien s'écroule. Même si ce constat est alarmant pour les vendeurs, les acheteurs potentiels ont tout à gagner. ? condition que les banques accordent le prêt nécessaire, c'est le bon moment pour devenir propriétaire.

Immobilier en solde

"Pour ceux qui souhaitent investir dans l'immobilier, c'est le moment où jamais d'acheter" déclare Giuseppe Candido, agent immobilier de l'agence Tecnocasa située dans le quartier de San Lorenzo à Rome. En effet, les données récoltées par la Federazione italiana agenti immobiliari professionali (Fiaip) dans 16 villes de la Péninsule sont équivoques : "en 2012, les prix ont chuté de manière record dans les plus grandes villes italiennes comme Pérouse (-17,1%), Rome (-15%) et Milan (-14,2%)". Une diminution d'en moyenne 11,98% sur tout le territoire révèle la Fiaip dans son rapport publié en février 2013.

Selon Giuseppe Candido, il faut aussi ajouter à ces statistiques officielles le rabais de 30% que certains propriétaires sont prêts à consentir sur le prix initialement fixé. L'agent immobilier précise : "il ne faut pas hésiter à négocier les invendus comme les appartements ayant une faible exposition, ceux en rez-de-chaussée, privés d'ascenseurs ou encore situés dans des zones dégradées". Employé depuis cinq ans au sein de Tecnocasa, le jeune homme explique que "les logements les plus demandés sont les 'bilocali' d'environ 50-70 mètres carrés situés dans les grandes villes car ils sont très faciles à revendre ou à louer". Une forte demande qui influe aussi sur les prix. Ainsi, le prix d'achat moyen d'un bilocal (ou T2) de cette dimension s'élève à 500.000 euros dans un quartier comme Trastevere contre 700.000 euros actuellement dans le Montmartre parisien.

Malgré toutes ces bonnes nouvelles pour les acheteurs, le jeune agent immobilier précise que "encore beaucoup de propriétaires sont restés aux valeurs du marché de 2007 qui sont aujourd'hui complètement irréalisables". Une information que confirme la Fiaip : "Même si une partie des vendeurs se sont adaptés aux valeurs courantes, faisant réduire la fourchette de prix demandé et prix offert de 15% à 20%, aujourd'hui encore, une grande partie des immobiliers sur le marché continuent à afficher des prix trop élevés et donc hors-marché".

Prêts et banques frileuses

Selon la loi de l'offre et de la demande, si le prix des biens immobiliers continuent de baisser, c'est aussi parce que le nombre d'acheteurs ne cesse de diminuer. "Depuis le début de la crise immobilière, la valeur moyenne des achats immobiliers a chuté de 25%, tandis que les acquisitions en volume ont décliné de 40%" souligne la Fiaip. Rien d'étonnant quand en Italie le mot "prêt" est devenu synonyme de "chimère". Selon le dernier rapport Crif du Sistema di Informazione Creditizie (SIC), les banques prêtent moins et les propriétaires aspirants n'en sollicitent plus autant. Ainsi, les banques ont recensé une différence de 12% du nombre de demandes de financement pour un bien immobilier entre les mois de janvier 2012 et 2013. Ce pourcentage atteint quasiment 52% en comparant ceux de janvier 2013 à janvier 2011.

Les raisons qui expliquent cette situation sont contextuelles. Entre 2011 et 2012, le montant des apports personnels des contractuels d'un crédit a diminué passant en moyenne de 131.445 à 127.769 euros. Par ailleurs, la diminution du "Loan-to-value" (ratio d'endettement) n'encourage pas non plus les investisseurs. S'il était auparavant possible de se faire prêter par sa banque 80% de l'import nécessaire à l'achat de sa future maison, aujourd'hui il est difficile d'arriver aux 60%.

Enlisés mais optimistes

Face à cette impasse conjoncturelle, certains restent optimistes, surtout dans le Latium. Pour Eugenio Batelli, président de l'Association des constructeurs de Rome et sa Province (Acer) "il n'existe aucune bulle immobilière, la chute du marché est conjoncturelle et cyclique". "Tout repartira avant la fin de l'année 2013" a-t-il déclaré en février 2013. Un avis que partage aussi le Centre de Recherche économique, sociologique et de marché (Cresme) qui souligne que "le marché de l'immobilier romain est très attractif pour la demande. Une telle force est évidente même en temps de crise. En 2012, par exemple, 26.000 habitations ont été vendues. Cette valeur reste très proche de la moyenne annuelle de 27.000, enregistrée entre 1985 et aujourd'hui".

Heureusement, ce ne sont pas les solutions qui manquent. Bien entendu, les banques sont les premières pointées du doigt : "il faut améliorer les instruments financiers pour garantir et réorganiser l'épargne dans des temporalités moyennes et longues" a déclaré le président de l'association Acer au quotidien Liberoquotidiano. Ce dernier entend mettre en place des "bons épargne-logement". Ces titres émis jusqu'en 1976 par les instituts financiers, servaient à récolter des capitaux sous forme de prêt afin d'investir dans l'amélioration des propriétés rurales et urbaines. Une idée qui peut sembler archaïque face à la complexité des marchés boursiers actuels, bien différents de ceux des années 1960. Au contraire, la Fiaip affirme que "seule la stabilité politique et économique rendra possible le début d'une lente reprise". Des paroles bien sages qui font penser que cette crise n'est pas prête de se terminer.

Sophie LEI (www.lepetitjournal.com/rome) - Mardi 19 mars 2013

Crédits: Sophie Lei