Guide pratique pour l’achat d’une propriété en Italie

Le marché immobilier italien a suscité un intérêt croissant ces dernières années, tant de la part des investisseurs que de la part de ceux qui souhaitent acheter une propriété dans le Bel Paese, notamment en Sardaigne, en Sicile, sur le lac de Côme et en Toscane. Contrairement à ce que l’on pourrait penser, la procédure d’achat est très accessible à qui est bien conseillé.

Une fois la phase de négociation terminée (qui peut être très rapide si les parties trouvent un accord rapidement), il est possible de procéder directement à la conclusion de l’acte public de transmission de propriété (contrat de vente) auprès d’un notaire.

Toutefois, il est important de considérer et de ne pas négliger deux étapes préliminaires, souvent recommandées et mises en œuvre dans la pratique, propres à protéger l’acquéreur de toute désillusion post-achat.

La première étape consiste en l’exécution d’une Due Diligence immobilière, une sorte d’audit d’acquisition, qui implique une série de contrôles juridiques, techniques et administratifs pour évaluer l’opportunité de l’achat afin de déterminer l’ensemble des caractéristiques du bien objet de la transaction projetée, qu’il s’agisse de points positifs comme de points négatifs. En d’autres termes, il s’agit d’une enquête préachat. Le but est que l’acquéreur donne son consentement à la conclusion de l’acte d’achat en pleine connaissance de cause car l’acquisition d’un bien immobilier constitue un investissement important et peut entrainer des conséquences considérables.

Le but implicite est de protéger l’acheteur d’une mauvaise surprise au moment où le contrat de vente est déjà conclu et l’acquéreur prisonnier des liens contractuels. L’essence même de la Due Diligence réside dans la garantie de la sécurité de l’investissement. Ce processus, qui se veut extrêmement méticuleux, vise à éliminer les incertitudes qui peuvent entourer une acquisition immobilière dans un pays dont le client ne maîtrise ni la langue, ni les procédures, ni le marché, ni les obligations et ignore donc la liste exhaustive des éléments à vérifier. Une procédure d’achat peut ainsi rapidement se transformer en véritable écheveau pour l’acquéreur étranger, voire en cauchemar. L’assistance par un avocat a ce stade permet de se protéger et de protéger ses intérêts. Cette Due Diligence peut être effectuée par un avocat. Les agents immobiliers peuvent également remplir ce rôle de mandataire en transactions immobilières et effectuer les contrôles préalables. Toutefois, en raison de leur intérêt évident à la conclusion de la vente, ils ne peuvent pas inspirer la même confiance qu’un avocat, professionnel du droit au service de son client et de ses intérêts uniquement.

Au titre de la deuxième étape, il est conseillé de conclure une offre d’achat irrévocable ou un contrat préliminaire (connu sous le nom de "compromis de vente"), tous deux ayant la même valeur juridique. Ces accords privés permettent de convenir à l’avance des termes et conditions de l’acte final d’achat, d’une manière analogue à la pratique française. Il est également possible d’authentifier ce contrat conclu par signature privée (juste entre les parties) ou de conclure le contrat devant le notaire pour le déposer au registre foncier, bloquant tout éventuelle vente à des tiers (cela est plus protecteur car, dans le premier cas, si le tiers acheteur est de bonne foi, il ne sera possible que de demander des dommages et intérêts au titre de la déception de ne pas avoir conclu la vente et au titre de la mauvaise foi du vendeur).

En règle générale, un acompte est versé à ce stade, qui varie entre 7% et 10% du prix de vente. Selon la loi italienne, si le potentiel acheteur ne respecte pas le contrat préliminaire, le futur vendeur a le droit de conserver le dépôt à titre de dommages et intérêt de la mauvaise foi du potentiel co-contractant. A l’inverse, si le potentiel vendeur est défaillant, le futur acheteur peut exiger d’obtenir, à titre de dommages et intérêts de la mauvaise foi du vendeur, le double de ce qui a été versé au titre de l’acompte (art. 1385 Code civil italien).

Pour que le contrat préliminaire soit valide, il doit contenir certains éléments essentiels. Ainsi, il doit être conclu par écrit et comporter les informations qui identifient l’acheteur et le vendeur, les données cadastrales et la description du bien, et, évidemment, le prix d’achat.

L’acte final d’achat peut prendre la forme d’une écriture privée authentifiée ou, plus communément, d’un acte authentique rédigé par un notaire (appelé "acte notarié"). Pour pouvoir conclure l’acte notarié, le signataire doit disposer d’un numéro d’identification fiscale italien (nommé « codice fiscale » qui peut être demandé auprès d’un consulat italien en France mais dont l’avocat peut réclamer la délivrance pour le compte du client). Cette procédure implique le règlement d’honoraires de notaire et de charges fiscales afférentes (droits d’enregistrement, cadastraux et de transfert de propriété). Le notaire va contrôler les documents liés au contrat projeté : le titre de propriété précédent, les plans cadastraux et les documents administratifs tels que le certificat d’habitabilité et le certificat de destination urbain.

L’ensemble du processus peut être effectué en moins d’un mois, y compris l’enregistrement dans les registres immobiliers, permettant un achat rapide de la propriété.
Bien qu’il soit possible de procéder de manière autonome, il est fortement recommandé de consulter un cabinet professionnel pour obtenir de l’aide lors de l’achat. En particulier, la due diligence, rédigée par des avocats, permet de vérifier en temps utile des détails tels que le bien immobilier est la propriété effective du vendeur, le titre d’achat du bien, la présence d’irrégularités urbaines et administratives, le registre foncier du bien, le permis de construire, le certificat d’habitabilité, le registre hypothécaire, le règlement de copropriété le cas échéant, le certificat de performance énergétique etc. Le but de ce contrôle est de vérifier la conformité du bien, son permis de construire, son affectation, les éventuelles protections dont il bénéficie ou transferts de garanties, les charges foncières, les éventuelles servitudes et droits de passage, sûretés telles que des droits de gage ou hypothèques et même si le bien faisait l’objet d’une éventuelle saisie.

Une équipe d’avocats experts en droit immobilier et fiscal italien peut :
- effectuer la due diligence juridique et fiscale ;
- mener les négociations ;
- rédiger le contrat préliminaire afin d’insérer toutes les clauses nécessaires à la protection juridique et financière du potentiel acquéreur et des clauses adaptées aux situations particulières des acquéreurs étrangers ;
- rassembler et vérifier les documents nécessaires pour que la vente puisse se conclure le plus rapidement possible ;
- remplacer le client devant le notaire grâce à une procuration ;
- fournir des conseils fiscaux et assister dans tous les aspects de la gestion immobilière, même après la signature de l’acte final.

L’assistance de l’avocat n’est pas obligatoire mais elle se révèle essentielle. En effet, en Italie, la plupart des constructions immobilières sont affectées de vices : constructions abusives, absence de permis de construire, constructions ne respectant pas les règles d’urbanisme, absence de déclaration d’un changement de destination d’un local. Les problèmes sont multiples et très fréquents, parfois cumulatifs. Or, en cas de contrôle, outre des sanctions administratives et pécuniaires, des sanctions pénales sont susceptibles d’être prononcées : outre une amende, la destruction de l’édifice affecté du vice peut être ordonnée. Procéder à l’acquisition d’un bien immobilier dans de telles conditions est donc risqué. Il est donc préférable de s’adresser à un cabinet spécialisé, notamment dans l’assistance des acquéreurs français en Italie.

Informations relatives à la fiscalité post-achat

Comme la France, l’Italie applique également un système fiscal basé sur la fiscalité mondiale, basé sur la résidence fiscale : si une personne établit sa résidence fiscale en Italie, elle devra payer des impôts dans ce pays. Si l’achat est fait pour une résidence principale et non une résidence secondaire, des avantages fiscaux sont appliqués.
En Italie, le notaire joue un rôle moins central dans la procédure d’achat que la France, s’occupant simplement de l’enregistrement du transfert de propriété. Les délais pour obtenir un rendez-vous sont donc plus courts, variant de 1 à 2 semaines. Le choix du notaire est la prérogative de l’acheteur, sauf convention contraire avec le vendeur.
Le Cabinet Giambrone & Partners est spécialisé en droit fiscal et saura vous conseiller au mieux pour éviter une double imposition et optimiser fiscalement votre patrimoine immobilier.

Giambrone & Partners
Studio Legale Associato
Avv. Giorgio Bianco (enregistré aux barreaux en France et Italie)