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HABITAT A LOYER MODERE - Berlin en manque de logements sociaux

Écrit par Lepetitjournal Berlin
Publié le 20 août 2014, mis à jour le 23 septembre 2015

A l'heure où le prix des locations à Berlin est de plus en plus cher, les demandes pour la location de logements dits « sociaux » (soziale Wohnungen) sont en forte augmentation. Les places, elles, se font rares si bien que des projets de construction sont en train d'être élaborés par la ville, avec l'aide de sociétés de constructions d'habitation spécialisées dans le logement social même si, ceux-ci ne suffiront pas à répondre aux besoins des Berlinois.

Selon le Pestel-Institut, institut de recherche et prestataire de services pour les communes et entrepreneurs, il manquerait à l'Allemagne 4 millions de logements sociaux par rapport au nombre d'ayants droits. Berlin, qui, à l'heure actuelle, comporte 154.000 logements sociaux, nécessiterait 500.000 logements supplémentaires pour satisfaire les demandes des ménages. Aussi, d'après le rapport de la société de construction immobilière GSW (Gemeinnützige Siedlungs-und Wohnungsbaugesellschaft Berlin) pour l'année 2013, les loyers berlinois sont 13% plus chers que l'an dernier.
Face à ces chiffres alarmants, l'administration municipale chargée du développement urbain et de l'environnement (Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt) a annoncé en mai 2013 vouloir procéder à la construction de 10 000 nouveaux logements sociaux par an dans la capitale à compter de 2014. Construire, oui, mais comment, et où ?

Les logements sociaux à Berlin
Les logements sociaux allemands ont ceci de particulier qu'ils n'appartiennent pas nécessairement à l' Etat. Les investisseurs et coopératives privés sont majoritairement propriétaires des logements sociaux. En France, les Habitats à Loyer Modéré dépendent des départements. Il y a ainsi un Paris habitat, Lille Métropole habitat etc... Les HLM construits par des organismes publics ou privés à but non lucratif.
Si construire de nouveaux logements sociaux est un impératif, dans la pratique, cela n'est pas si facile. Le secteur de la construction sociale dépend des investissements privés, l'Etat ne construisant plus depuis la fin des années 1990. Construire est cher, si bien que l'Etat incite les entrepreneurs à investir dans les "logements pour tous" en leur proposant des crédits à taux bas ainsi que des avantages fiscaux. Les entrepreneurs privés investissent 15% de leur capital dans le logement social, le reste étant financé par le biais du crédit. Depuis peu, l'Etat souhaite octroyer un taux d'intérêt au crédit de 4% afin d'inciter le secteur privé à investir dans le logement social.

L'histoire du logement social à Berlin
Avant la chute du mur, l'Etat allemand était engagé dans la construction de logements sociaux. Rencontré dans son bureau, Jochen Hucke, en charge du département du logement au sein du "Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt", livre son constat : "Les années 1980 étaient plus propices à la construction du fait de la pénurie de logements". Et d'ajouter, "Après 1989 et la chute du mur, des milliers de personnes ont fui la ville, l'Etat a cessé tout projet de construction. Sur un total d'1,9 millions d'appartements sociaux, 100.000 étaient vides !". Selon Jochen Hucke, l'émigration des berlinois a perduré jusqu'en 2005, après quoi le flux d'entrées et sorties s'est inversé. Depuis 2011, il y a 50.000 nouveaux habitants à Berlin chaque année d'après une étude menée par cet homme d'une cinquantaine d'années.
Avant la chute du mur, 61% des logements dits "privés" appartenaient à l'Etat, ce dernier étant propriétaire de 25% des logements sociaux. La plupart des logements sociaux appartiennent encore aujourd'hui à des investisseurs privés.

Des logements abordables pour tous
L'administration pour le développement de la ville et l'environnement de Berlin est censé veiller aux prix des loyers afin qu'ils restent abordables. "Théoriquement, 54% des personnes vivant à Berlin auraient droit au logement social. Dans la réalité, ils sont 8% !", déplore Jochen Hucke, en charge du département dédié au logement au sein de cette administration.
Le prix du logement social s'élève à 5,54 euros le mètre carré actuellement à Berlin contre environ 15 euros à Paris. "Certains logements abordables dans des quartiers comme Prenzlauer Berg sont occupés par des gens aisés installés depuis une décennie, indique-t-il, à l'époque ils n'avaient pas de revenus mais aujourd'hui ils pourraient laisser la place à des personnes qui en ont réellement besoin, mais ils ne partent pas? ", poursuit-il. Et de conclure : "Tant qu'ils paient, les propriétaires ne s'en soucient pas". D'après les propos de Jochen Hucke, les revenus des demandeurs de logements sociaux sont étudiés l'année où ils souhaitent s'installer dans leur nouveau logement mais ne sont pas examinés de nouveau au fil du temps si bien que leur situation sociale peut varier d'une année à l'autre.



Six sociétés de construction de logements à loyer modéré sont présentes à Berlin : Degewo, Gewobag, Howoge, Stadt und Land et WBM (Wohnungsbaugesellschaft Berlin-Mitte mbH). Celles-ci détiennent 17% de l'ensemble des logements de Berlin et ont pour principale fonction d'assurer des logements de qualité à un prix abordable. Une "alliance pour les politiques de logement social et des loyers modérés" s'est récemment créée entre ces six sociétés et l'administration chargée du logement à Berlin. Ensemble, ils projettent d'organiser l'IBA (International Building Exhibition) en 2020. Il s'agira d'un forum dédié au développement de constructions urbaines. D'ici là, les six sociétés souhaitent accroître le nombre de logements qu'elles détiennent, passant de 270.000 à 340.000 et s'engagent à garantir un prix raisonnable pour 1/3 d'entre eux, en étroite collaboration avec l' administration municipale pour le développement de la ville et l'environnement (Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt).

Des projets de construction à Tempelhof
Afin que les ayants droits puissent disposer d'un logement social, il est nécessaire de redémarrer les projets de construction. L'objectif de l'administration municipale pour le développement de la ville et l'environnement ((Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt)) est d'octroyer 460 millions d'euros de crédit dans les prochaines années aux entrepreneurs privés désireux d'investir dans la construction de bâtiments sociaux. Des discussions sont en cours sur le possible démarrage d'un chantier à Tempelhof, où seraient construits 2.500 logements sociaux dans les années à venir, dont 2100 appartiendraient au Land. Les travaux engagés se financeraient grâce à l'ouverture de crèches, et autres initiatives citoyennes dans le secteur. Ce projet urbain à but social se heurte pourtant aux réticences  d'organisations environnementales qui ne veulent pas entraver ce secteur de 300 hectares laissé à nu depuis la destruction de l'aéroport de Tempelhof.
Le projet sera mis sur la table des négociations parlementaires en 2014, malgré un certain scepticisme général manifesté par les députés berlinois.

Comment obtenir un logement social ?
Les demandeurs de logement social doivent obtenir un "Wohnberechtigungschein" auprès de leur mairie. Ce document officiel attestant du droit au logement à loyer modéré est octroyé par cette dernière après avoir considéré les revenus et la situation économique et sociale de l'ensemble des parties concernées. Les ressources ne doivent pas dépasser le plafond maximal requis, celui-ci s'élève à 16.800 euros par an pour une personne, et varie en fonction du nombre d'enfants à charge du demandeur.


Diana D'Angelo (www.lepetitjournal.com/berlin) jeudi 24 octobre 2013 (rediffusion)

Savoir plus :

http://www.stadtentwicklung.berlin.de/

http://www.gesetze-im-internet.de/wofg/index.html

Rapport du GSW- Wohnmarktreport

https://www.gsw.de/files/1213/5877/5420/WMR_2013_DE_WWW.pdf

Wohnberechtigungschein

http://www.berlin.de/ba-mitte/org/wohnungsamt/wbs.html


lepetitjournal.com Berlin
Publié le 20 août 2014, mis à jour le 23 septembre 2015

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