La taxation de la plus-value réalisée en France à l'occasion de la vente d'un logement par un résident de France est bien connue des particuliers. Les notaires de France proposent dans cet article, de traiter d'hypothèses moins répandues : celles de la vente d'immeubles situés en France par un expatrié et de la vente de biens situés à l'étranger par un résident de France. Dans ces deux cas, il ne sera pas inutile de s'informer attentivement au préalable, afin de profiter des opportunités pouvant conduire au droit de bénéficier d'un abattement sur l'assiette taxable de la plus-value, voire dans certains cas d'une exonération totale d'imposition.
Quel est le régime de la taxation de la plus-value immobilière réalisée en France à l'occasion de la vente d'un logement situé en France par un expatrié ?
La réponse à cette question vous permettra de savoir s'il est plus opportun pour vous de vendre votre résidence principale ou votre logement locatif avant ou après avoir quitté la France.
Le régime de la plus-value concerne tant les ventes d'immeubles que la cession de droits immobiliers (usufruit ou nue-propriété) situés en France. Elle s'applique également dans le cadre de la vente par une société à prépondérance immobilière (type société civile) d'un bien situé en France. Le taux d'imposition au titre de l'impôt sur le revenu est identique à celui qui s'applique à la cession par un cédant résident : c'est à dire 19%.
Les non-résidents sont normalement assujettis à la CSG au taux de 9,2% et à la CRDS au taux de 0,5% sur la plus-value réalisée.
Ils sont dans tous les cas soumis au prélèvement de solidarité de 7,5 %.
Toutefois, les personnes qui ne sont pas affiliées à un régime obligatoire de sécurité sociale français mais qui relèvent d'un régime obligatoire de sécurité sociale d'un autre état membre de l'Union Européenne, de l'Espace Economique Européen (Islande, Norvège, Liechtenstein), du Royaume-Uni ou de la Suisse, ne sont pas soumises à la CSG et à la CRDS.
Elles sont cependant soumises au prélèvement de solidarité de 7,5 %.
Il existe deux exonérations spécifiques concernant la vente d'une habitation en France par un non-résident :
1- Depuis le 1 janvier 2019 une exonération vise le bien immobilier qui constituait la résidence principale du cédant à la date du transfert de son domicile fiscal hors de France1.
Plusieurs conditions sont exigées pour pouvoir bénéficier de cette exonération :
- La vente doit intervenir au plus tard le 31 décembre de l'année suivant celle du transfert du domicile hors de France. Pour un départ de France en 2023, la vente doit avoir lieu au plus tard le 31 décembre 2024.
- Le transfert de domicile doit s'effectuer vers un État membre de l'Union Européenne ou un État ayant signé avec la France une convention d'assistance en matière de lutte contre la fraude et l'évasion fiscales et en matière de recouvrement aux effets similaires à ceux de la directive Union Européenne en la matière (2010/24/UE).
- L'immeuble ne doit pas avoir été mis à la disposition de tiers, à titre gratuit ou onéreux, entre le transfert du domicile à l'étranger et la cession.
Il existe toutefois une limite à cette exonération : le cédant non-résident ne peut bénéficier de l'exonération visant l'immeuble qui constituait sa résidence principale au moment de son départ de France s'il a déjà par le passé bénéficié de l'exonération de la première cession d'une habitation en France par un non-résident, c’est-à-dire de l’exonération de 150.000€ au titre de l’article 150U, II-2° du CGI que nous allons étudier ci-après.
1 CGI Art. 244bis A, I-1
Précisons que si vous aviez vendu votre résidence principale avant de quitter la France, la plus-value aurait été également totalement exonérée de taxation. Avant la réforme de 2019, si vous n’étiez pas arrivé à vendre ce logement avant votre départ à l’étranger, vous perdiez automatiquement cette exonération. Le gouvernement de l’époque, en étendant cette exonération après votre départ de France, a rendu plus confortable votre expatriation. En effet, vous disposez d’un délai complémentaire pour réaliser votre vente en exonération, ce qui n’est pas négligeable en période de tension sur le marché immobilier. Cette mesure s’inscrit dans la volonté de favoriser en Europe la circulation des personnes et des capitaux.
2- Le deuxième cas d'exonération vise la première cession par un non-résident d'une habitation en France 2 (exonération qui existe depuis le 01 janvier 2014) :
Elle est limitée à la portion de la plus-value imposable qui n'excède pas 150 000€ (il s’agit d’un abattement sur l’assiette de la plus-value taxable et non sur l’impôt de plus-value).
Pour bénéficier de cette possibilité, il faut :
- Que le cédant soit une personne physique (la vente par une société civile immobilière transparente ne peux bénéficier de cet abattement).
- Que le contribuable possède la nationalité d'un État de l'Union Européenne ou d’un autre Etat de l’Espace économique européen (exemple: un Belge demeurant en Australie est exonéré alors qu’un Australien demeurant en Belgique ne peut en bénéficier).
- Cette exonération profite également aux ressortissants d’un Etat tiers, s’il existe une clause conventionnelle de non-discrimination, et s’ils sont dans une situation identique où un national de France pourrait prétendre à une exonération sur le fondement du 2° du II de l’art.150U du CGI.
- Elle ne profite qu’aux non-résidents mais également aux fonctionnaires et agents de l’Etat en poste à l’étranger domiciliés fiscalement en France.
- Le cédant doit justifier qu’il a été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant une durée de 2 ans à un moment quelconque antérieurement à la cession (tel sera le cas pour un enfant mineur rattaché au foyer fiscal de ses parents eux-mêmes domiciliés fiscalement en France)
- Que le cédant n’ait pas déjà profité de l’exonération prévue au 1 du I de l’article 244bis A du CGI au titre de la cession de l’ancienne résidence principale située en France (ce qui est logique car dans un tel cas il ne s’agirait plus de la première cession).
- Non bénéfice par le cédant de l’exonération prévue au 2° Du II de l’article 150U du CGI au titre d’une cession réalisée avant le 1 janvier 2014.
Il n'y a pas d'autre condition si la cession intervient dans les 10 années suivant celle du départ deFrance, soit pour un départ en 2023 jusqu'au 31 décembre 2033.
Si la cession intervient plus de 10 ans après le départ de France, le cédant doit en outre avoir eu la libre disposition du bien depuis le 1er janvier de l'année qui précède celle de la vente, soit pour une vente en 2023, depuis le 1er janvier 2022.
L’exonération ne peut s’appliquer qu’une seule fois à compter du 01 janvier 2014. Les contribuables n’ont pas le libre choix de la cession à raison de laquelle ils demandent à bénéficier de l’exonération, en effet seule la première cession profite de cette exonération. En conséquence il faudra arbitrer en cas de vente de plusieurs logements l’ordre des ventes afin de vendre en premier un bien concerné par une imposition.
2 CGI art. 150U, II-2°
La détention du bien en indivision ne fait pas obstacle à l’application de l’exonération.
Le plafonnement est d’un montant de 150.000€ pour chaque indivisaire, chaque concubin, chaque partenaire ou chaque époux (même mariés en communauté), soit un plafonnement de 300.000€ pour un couple.
Cette possibilité d’exonération est particulièrement intéressante pour les expatriés car leur situation sera plus intéressante fiscalement après leur départ qu’avant. En effet, la cession de leur logement locatif ou de leur résidence secondaire avant leur départ de France n’ouvrait pas droit à la réduction de l’assiette taxable de 150.000€. Ils sont en quelque sorte mieux traités que les ressortissants français. De plus, ils pourraient éventuellement ne pas payer la CSG et à la CRDS s’ils ne sont pas affiliés à un régime obligatoire de sécurité sociale français mais qu’ils relèvent d'un régime obligatoire de sécurité sociale d'un autre état membre de l'Union Européenne, de l'Espace Economique Européen (Islande, Norvège, Liechtenstein), du Royaume-Uni ou de la Suisse.
Par conséquent, nous conseillons vivement aux personnes devant quitter la France de vendre leur résidence principale avant leur départ en exonération totale d’imposition de la plus-value et de vendre leur résidence secondaire ou locative seulement après avoir eménager à l’étranger afin de profiter de cette réduction d’assiette de 150.000€ (ou 300.000€) et éventuellement de l’exonération de la CSG et la CRDS.
Enfin, précisons que les non-résidents qui habitent en dehors de l'Union Européenne (+ Islande et Norvège) ont l'obligation de désigner un représentant fiscal lors de la vente.
Nous attirons particulièrement l'attention des expatriés sur le fait que l'impôt de plus-value payé en France n'est peut-être pas exclusif, c'est-à-dire que le pays dans lequel vous résidez lors de la régularisation de la vente est peut-être en droit d'imposer également le produit de cette cession en application de son droit fiscal interne. Il faudra vous rapprocher d'un fiscaliste local afin qu'il vous confirme si votre vente doit être déclarée dans votre nouveau pays et s’il existe une éventuelle double imposition, ou une exonération. En présence d’une convention fiscale en matière d’impôt sur le revenu entre la France et votre pays d’accueil, cette dernière permettra d'éviter une double imposition.
Lorsque vous serez installé à l'étranger, vous allez éventuellement acquérir une nouvelle résidence principale ou une résidence locative. A l'occasion de votre retour en France se posera alors la question de savoir s'il est plus opportun de vendre ces logements avant votre aménagement ?
Il est fort probable qu'il sera plus intéressant pour vous de vendre vos biens acquis à l'étranger avant votre retour de France. En effet, soit le pays dans lequel vous séjournerez n'imposera pas la plus-value immobilière (ce qui est souvent le cas en pratique), soit le montant de l'impôt sera moindre que l'impôt français car les taux d'impositions à l'étranger sont souvent inférieurs. Il faudra vous renseigner auprès d’un fiscaliste local. Cette cession ne doit en principe pas être taxable en France. Vous éviterez ainsi le risque d’une double imposition.
Si vous attendez votre retour en France pour vendre ces biens, il est possible que la plus-value immobilière réalisée à l'étranger soit taxable en France et ce alors même que le pays de situation du logement vous dispenserait de toute imposition à ce titre. Il faudra étudier avec un fiscaliste français cette nouvelle hypothèse afin d’éviter le risque d’une double imposition. Ce risque ne se présentera qu’en cas d’absence de convention fiscale entre la France et le pays de situation du bien. Tel est le cas en pratique avec l’Uruguay, le Pérou, la Colombie, le Mali, le Cambodge mais également avec la Birmanie (Celle liste n’étant pas limitative).
En cas de doute, n’hésitez à consulter un notaire avant toute opération.
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