Pour financer un achat immobilier en Thaïlande, les étrangers disposent d’un certain nombre d’options. Les lois thaïlandaises ont beau apparaitre parfois contraignantes, elles laissent néanmoins des opportunités. De plus, banques et promoteurs se démènent pour offrir les conditions les plus favorables aux investisseurs. Company Vauban, expert francophone de l’immobilier nous éclaire

En Thaïlande, un étranger n’est pas sensé pouvoir acquérir des terrains. Le seul bien immobilier qu’un étranger peut acheter à son nom est le condominium.
Aussi, la loi exige qu’il fasse venir l’argent depuis l’étranger ce qui exclut de fait le recours au crédit en Thaïlande ! La Banque de Thaïlande interdit par ailleurs aux institutions de crédit thaïlandaises de prêter aux étrangers qui achètent en Thaïlande. La seule exception à ce principe est l’étranger qui bénéficie d’un permis de résidence (Permis Bleu) au sens de la loi sur l’immigration (pratiquement, les premiers versements devront être payés jusqu’au moment du transfert de propriété (maximum 30%) et la banque financera le solde). Mais quoiqu’il en soit, un étranger qui dispose d’un visa de 1 an, même avec permis de travail, ne remplit pas ces conditions.
En somme, pour financer un investissement immobilier en Thaïlande, l’étranger doit soit s’appuyer sur une personne physique et/ou morale thaïlandaise, soit contracter un prêt off-shore ou dans une banque non-thaïlandaise.

Un crédit en Thaïlande pour un bien partagé
Si l’investisseur est marié à une personne de nationalité thaïlandaise, le crédit pourra être au nom de cette dernière à condition qu’elle démontre qu’elle dispose des ressources financières suffisantes pour faire face aux remboursements. Néanmoins, le montant du crédit sera accordé à hauteur de sa seule quotepart dans la propriété du condominium.
Pour ceux qui possèdent une société en Thaïlande, celle-ci, en tant que personne morale thaïlandaise, peut acquérir un condominium et prétendre à un crédit bancaire (sur une durée maximum de 10 ans) sous réserve de l’analyse des comptes annuels et à condition qu’une personne physique, thaïlandaise, se porte personnellement garant du prêt.

Des prêts off-shore depuis Bangkok
Afin de satisfaire à l’obligation d’injecter l’argent de l’investissement depuis l’étranger, certaines institutions financières thaïlandaises proposent des lignes de crédit offshore. Depuis 2005, la Bangkok Bank à Singapour offre des prêts pour des montants allant jusqu'à 70% du prix d’achat, en diverses devises, avec des plans d’amortissement sur 20 ans et des taux d’intérêt de 6% (crédit en dollars Singapour). Les clauses requérant la présence du demandeur à Singapour sont en voie d’assouplissement et ces crédits sont maintenant disponibles à partir de Bangkok. On note également l’offre de l’United Overseas Bank (UOB) à Bangkok, concurrente directe de la Bangkok Bank. Mais là aussi, il faudra justifier de ressources mensuelles suffisantes pour régler les mensualités et le parcours administratif jusqu’à l’obtention du prêt peut se révéler un vrai chemin de croix avec un taux de réussite très faible.

Emprunter auprès d’institutions non thaïlandaises
Finalement, le plus simple est certainement de se retourner vers des banques non thaïlandaises.
Bien que les banques françaises rechignent encore à accorder des prêts pour des investissements dans des régions éloignées et pour lesquels il est difficile d’obtenir des garanties - mettre en jeu ses actifs financiers ou immobiliers est un atout rarement suffisant - on peut toutefois espérer une amélioration avec l’harmonisation en cours des règles de financement - notamment pour disposer d’une réserve de crédit sur des biens immobiliers dont les prêts sont partiellement ou totalement remboursés.
En attendant, il convient de considérer des institutions financières comme UBS, spécialiste mondial de la banque d'investissement, qui propose des crédits garantis par un portefeuille financier. Lloyds propose aussi des prêts pour un montant minimum de 75.000 US$ avec remboursement sur 30 ans contre des garanties en France. A noter que les contrats sont en général en anglais et que ces établissements sont souvent situés hors de Thaïlande.

Les délais de paiement : une marque de confiance des promoteurs
Comblant le vide laissé par les banques, certains promoteurs ont décidé de consentir des délais de paiement aux acquéreurs de biens dans leurs projets. Cette nouvelle forme de financement, particulière à l’immobilier touristique, peut permettre de financer jusqu’à 50% de la valeur de l’acquisition, sur des périodes allant de 5 à 8 ans. Il faut souligner l’importance de cet engagement, véritable marque de confiance du promoteur envers son projet. Ces procédures simples, rapides et accessibles jettent les bases d’une relation à long terme entre l’acheteur et le constructeur.

Voici des exemples de programmes immobiliers qui proposent ces conditions de financement intégrées :
Sur Hua Hin, Fairway Golf Estates, un programme donnant directement sur un golf et qui réunit des villas et des condos propose des délais de paiement de 5 à 8 ans sur 50% de la valeur de l’acquisition.
Sur Pattaya, The Vineyard, un programme de villas magnifiques propose des délais de paiement sur 6 ans sur 40% de la valeur de l’acquisition.
Sur Khanom, en face de Koh Samui et directement sur la mer, Palm Cove, en plus d un retour garanti de 8% net par an sur 15 ans et de 3 semaines d occupation privatives, propose des délais de paiement sur 6 ans sur 30% de la valeur de l’acquisition. Pour en savoir plus, contactez nous.
Cyrille Hareux – Company Vauban - Bangkok
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