Le droit à la propriété immobilière et foncière pour les étrangers : un sujet qui demeure tabou au Cambodge. Suite

(Crédit : ASEAN VIEW REPORT)

La structuration foncière via une société immobilière
La plupart des cabinets juridiques prônent diverses possibilités pour structurer au mieux un projet immobilier tout en restant dans la légalité. Basé dans la capitale cambodgienne, le cabinet d'avocats Bun &Associates précise cependant que "plus un projet est sécurisé plus il est cher" et qu'"il n’est jamais possible d’arriver exactement au résultat de la pleine propriété".
L’une des versions classiques est de créer une société dont seuls 49% sont entre les mains de l’étranger mais où les 51% restants sont répartis entre deux Cambodgiens afin d’assurer une majorité à l'étranger. Cette société achète le terrain à l’aide d’un prêt consenti par l’étranger avec un taux d’intérêt fixe ou non. Il est également possible d’enregistrer une hypothèque pour garantir ce prêt.
Les coûts de fonctionnement d’une telle société, de la rédaction et de l’enregistrement des contrats ne sont pas négligeables mais l’avantage, s’il s’agit d’un montage pour la spéculation, est qu’il n’y a pas encore de taxation sur les plus-values en cas de cession d’actions. Si en revanche, il s’agit d’établir un projet d’investissement, type hôtelier, il est toujours possible de créer une seconde société qui se chargera de l’opérationnel et qui sera détenue, elle, à 100% par l’étranger avec un contrat de bail emphytéotique (longue durée) sur la propriété convoitée, qui se retrouvera du même coup sécurisée. Ainsi, entre ces différents degrés de sécurisation, il s’agit de choisir celui qui sera le plus adéquate en tenant compte des risques encourus et de l’enjeu économique.

Bail emphytéotique et concession
Le bail emphytéotique est plus qu’un contrat de bail;son titulaire peut à la fois sous-louer (ce qui peut être un acte spéculatif), réaliser les travaux qu’il souhaite, dans la mesure où il n’y a pas d’atteinte à la structure ou, à défaut d’accord du propriétaire, à condition de remettre les choses en l’état à la fin dudit bail et même céder son bail. La concession, quant à elle, s’apparente en quelque sorte à la location de longue durée mais où le propriétaire se trouve être l’Etat. Cette solution est intéressante, d’une part pour l’investisseur qui trouve le temps d’amortir son investissement et de réaliser des profits, mais aussi pour l’Etat, à condition que sa durée ne soit pas trop longue. L’investisseur paye un prix initial pour la concession, associé, en règle générale, à un loyer annuel. De nombreux exemples peuvent être pris au Cambodge : les concessions d’hévéa, de palmiers à huile, etc.

La sécurisation par un titre de propriété "en dur"
Solliciter ou non un titre "en dur" est une question épineuse. Le titre est indispensable pour pouvoir effectuer certains enregistrements comme une hypothèque. Il est aussi très utile pour garantir la propriété contre toute usurpation, en particulier pour des terrains non bâtis, même si des faux titres sont parfois émis. Les principaux inconvénients sont évidemment le coût d’enregistrement lorsqu’il est fait sur demande, les droits de mutation en cas de vente de 4% (qui pourrait être rapidement augmentés) et la taxe sur les propriétés non utilisées de 2% par an.
En tout état de cause, le Cabinet Bun &Associates conseille vivement, lors d’une vente immobilière ou foncière, de réaliser un "audit foncier" pour vérifier que le vendeur est encore propriétaire au moment de la signature, qu’il n’y a pas d’indivision ou de copropriété sur le bien, qu’il ne partira pas avec l’acompte, etc. De même, Denis Gambade, directeur de la Chambre de commerce franco-cambodgienne, prend le risque juridique très au sérieux et conseille de s’adresser à des cabinets d’experts pour structurer juridiquement les investissements immobiliers et fonciers. Il précise : "la question se pose de pouvoir garantir un champ d’action aux investisseurs mais aucune structure n’est aujourd’hui capable de fournir les informations nécessaires. Avec un cadre administratif impuissant au Cambodge, il est en effet difficile d’avoir une vision claire de l’ensemble des imbrications immobilières actuelles".
Dans un contexte flou et peu structuré, la loi cambodgienne, inflexible sur ce point, n’est cependant pas à prendre à la légère et mieux vaut s’assurer de la légalité de l’acte avant toute acquisition immobilière et/ou foncière.
Fanette GUICHARD. (www.lepetitjournal.com - Cambodge) mardi 10 juin 2008