Écrit par Buenos aires

Afin d’éviter les abus dont sont parfois victimes les Français s’installant à Buenos Aires, il est important de rappeler le cadre dans lequel s’effectue la location d’appartements. C’est ce qu’explique Jean-Dominique Zigliara, agent immobilier français installé de longue date à Buenos Aires

Deux types de location sont possibles à Buenos Aires:
- les appartements meublés: contrats de location d’un maximum de 6 mois, valeurs exprimées en dollars, incluant les charges et impôts ainsi que les services comme le câble et l’Internet et les consommations (eau, gaz, électricité, voire ménage);
- les appartements vides: contrats de 2 ans, loyers exprimés en pesos argentins, et l’ensemble des factures mentionnées dans le cadre des loyers meublés sont à la charge des locataires.

Voici les principales difficultés que vous serez amenés à rencontrer avant et pendant votre location, assorties des solutions que vous propose d’utiliser votre agent immobilier.

1) préalable à la location

Le problème de la garantie
La fameuse "garantie" peut se révéler un véritable obstacle dans le cadre des locations sans meubles, sauf si vous êtes diplomate ou expatrié d’un grand groupe, profils choyés par les bailleurs argentins. Ceux-ci sont en effet habitués à exiger que le propriétaire d’un bien, de préférence situé en capitale, engage celui-ci en garantie des éventuelles défaillances de paiement du locataire.
S’il est bien difficile de trouver, en s’installant, de bons samaritains prêts à risquer leur patrimoine, proposer la certification de votre signature par notaire aussi bien sur le bail que sur le "convenio de desalojo" offre au propriétaire une garantie encore bien supérieure en cas de litige.

2) durant la location

Cinq problèmes principaux:
- Le paiement en espèces est très répandu, aussi êtes-vous confronté aux limites de retrait auprès de distributeurs et aux frais de change.
- Les problèmes d’humidité sont récurrents et la détermination de responsabilités entre copropriétés et/ou voisins, source de conflits comme partout ailleurs.
- Du fait de la forte inflation, il est coutumier de subir des augmentations de loyer en cours de bail.
- Enfin, il n'y a pas de reconduction automatique du bail aussi, au bout de deux ans, c’est au cours d’une négociation de gré à gré que se déterminent les conditions d’un nouveau contrat.
- A la fin du bail, le propriétaire refuse de vous rendre tout ou partie du dépôt de garantie afin de vérifier le paiement des éventuelles dettes, arguant qu’il dispose d’un mois pour vérifier l’état des éventuelles dettes attachées à vos consommations de services.

Les solutions:
- S’il est habituel de payer son loyer en dollars voire en euros, sachez que la seule monnaie légale en cours en Argentine est le peso argentin et que la contrevaleur en pesos du dollar doit être mentionnée dans le bail sous peine de nullité.
- L’humidité et les problèmes de copropriété vous mettront en relation avec les syndics argentins, souvent très accessibles et aux prises avec les syndicats de gardien d’immeubles, eux tout-puissants. Il est donc recommandé de développer avec les "encargados" les meilleures relations, ce qui vous économisera beaucoup de temps et d’énergie en cas de difficultés.
- Les augmentations sauvages en cours de bail ainsi que les indexations sont absolument illégales. La seule manière pour un propriétaire d’anticiper une éventuelle perte de pouvoir d’achat est de faire figurer dans le bail un loyer total pour 24 mois repartis sur 2 périodes consécutives de 12 mois avec des valeurs différentes.
- Deux à trois mois avant l’échéance du bail, entamer les négociations quant à l’éventuel renouvellement permet de connaître les intentions du propriétaire et de vous organiser en conséquence.
- A la fin du bail, tout ou partie du dépôt de garantie peut être gardé par le propriétaire jusqu’à ce qu’il ait vérifié l’état des dettes éventuelles. Le recours à un agent immobilier, de préférence si celui-ci gère le bien que vous occupiez, est votre meilleure sécurité pour récupérer immédiatement votre dépôt.
D’une part, parce que le dépôt n’aura pas été remis au propriétaire souvent tenté de le dépenser et d’autre part, l’agent vérifie au moment de l’état des lieux de sortie et en votre présence, l’état de vos factures de téléphone, gaz, électricité.

En résumé, utiliser les services d’un professionnel est votre meilleure sécurité, l’activité d’agent immobilier ("corredor inmobiliario") est régie par la loi 2340, celle-ci prévoyant d’une part des garanties et recours pour les consommateurs auprès du Cucicba, et d’autre part la stricte interdiction pour tout intermédiaire ne possédant pas de carte professionnelle ("matricula") à percevoir rémunération et à émettre des factures.

Les tarifs actuellement pratiqués sont:
-    pour la location meublée: de 20 % du montant total du contrat à un mois de commission pour un contrat de 6 mois
-    location non meublée: de 6 % du total du contrat à 2 mois d’honoraires

Exemples de valeurs de location en meublé (en dollars)

Studio (20 /30 m2) - 500/700 US$
2 pièces (40 /75 m2) - 600/1200 US$
3 pièces (70 /120 m2) - 800/1600 US$
4 pièces (100 /170m2) - 1000/2000 US$
5 pièces et + (150 / 250m2) - 1500/4000 US$

Exemples de valeurs de location vides (en pesos)

Studio (20 /30 m2) - 1200/1600 $
2 pièces (40 /75 m2) - 1500/2000 $
3 pièces (70 /120 m2) - 1800/2800 $
4 pièces (100 /170m2) - 2500/5000 $
5 pièces et + (150 / 250m2) - 3000/8000 $

(www.lepetitjournal.com - Buenos Aires) mardi 10 août 2011

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