Écrit par Buenos aires

Transaction en espèces, rétention des transferts internationaux par la banque centrale argentine… L’achat d’un appartement en Argentine fait un peu peur. Or il suffit de maîtriser quelques règles simples. Le point avec Jean-Dominique Zigliara, le gérant de la société Inmobiliaria TJP

(Photo : DR)

Payer un appartement en espèces…. N’est-ce pas dangereux?
En Argentine, l’étranger qui achète un appartement dispose d’un grand avantage : il peut imposer sa banque comme lieu de règlement. La transaction s’effectue donc dans la succursale de la banque où il reçoit les fonds de l’extérieur, ce qui le dispense de courir le risque de se promener avec des valises de billets… C’est un avantage propre au statut étranger car, en général, c’est le vendeur qui définit le lieu de réalisation de la vente. Une fois le transfert liquidé en pesos, la somme est transformée en dollars, opération que seul le vendeur argentin est habilité à réaliser.

Quelles précautions prendre pour cette opération?
Premier point : refusez de remettre au vendeur une somme d’argent différente de celle qui apparaît sur l’acte. En effet, la valeur du transfert ne peut en aucun cas être supérieure au montant de la vente, majoré des frais de l’agence et des frais du notaire, consignés sur factures. Second point : on ne peut pas effectuer un important virement avant la vente, car sinon l’argent fait l’objet d’une mesure de rétention par les autorités bancaires. En d’autres termes, le transfert finalise l’opération, il ne la précède pas. Enfin, dernier point : n’acceptez de signer l’acte de vente ni chez le notaire, ni chez l’agent immobilier, encore moins chez le vendeur. Exigez que la signature ait lieu dans votre banque à vous. Si vous ne sortez pas de ce cadre, tout se passera bien. En cas contraire, tout peut arriver.

Quid du choix du notaire?
C’est l’acheteur qui choisit son notaire, sauf dans le cas des programmes neufs où le notaire est imposé par le promoteur. Parmi plusieurs notaires francophones, je peux citer maître Iris Perez Serpa de Trujillo, très francophile (elle est notaire agréée par la Chambre de commerce et d’industrie franco-argentine), dont le sérieux (elle a longtemps été secrétaire du Collège des notaires de la ville de Buenos Aires) et l’extrême disponibilité sont appréciés au sein de la communauté française.

Quels sont, en synthèse, les avantages et les inconvénients de la vente à Buenos Aires?
Il n’existe pas de diagnostic de sécurité obligatoire ni de disposition comparable à la loi Carrez en France, qui garantisse la surface du bien vendu. La superficie indiquée sur le titre de propriété est donc souvent inférieure de 5 à 10% à la taille selon les standards français. En revanche, les prix et la variété de l’offre sont deux atouts importants du marché de l’immobilier à Buenos Aires.

Les prix, justement, quels sont-ils?
Dans la plupart des grandes villes, les prix immobiliers sont en recul depuis deux à trois ans. Ce n’est pas le cas à Buenos Aires, où les prix augmentent. Mais si on prend en compte l’inflation, on se rend compte que cette ville reste abordable et qu’il demeure une marge de manœuvre de progression. Ainsi, les prix de l’immobilier ont moins progressé en termes réels que ceux de l’hôtellerie, la gastronomie ou l’offre culturelle. On peut acheter à partir de 1.000 US$/m2 et les prix ne dépassent pas 4.000 US$/m2 pour le segment limité du haut de gamme. On voit bien également qu’il existe une gamme de prix très étendue.

La revente d’un bien est-elle facile?
Une bonne nouvelle, tout d’abord : il n’y a pas d’impôt à la plus-value en Argentine. Cependant, le fisc argentin, pour autoriser la vente, cherche à savoir si le vendeur non-résident a loué son bien, et donc s’il a tiré profit dudit bien. Chose qu’il peut vérifier, par exemple, si la consommation de gaz, d’électricité, de téléphone s’est poursuivie en l’absence du propriétaire. Dans ce cas, le fisc argentin exige le paiement d’amendes calculées sur le revenu locatif estimé.

N’est-ce pas un peu compliqué à gérer, pour un étranger?
Je vous recommande, si vous n’en avez ni le temps ni l’énergie, de confier la gestion de ces questions-là à un comptable. Autre point important, à voir également avec un conseiller ou un comptable, celui de la nécessaire nomination d’un responsable de substitution au moment de la vente, Argentin ou étranger résident dans le pays. Pour conclure, j’ajouterai que l’administration argentine régule de plus en plus les transactions immobilières. Ainsi, depuis cette année, elle a fixé une valeur fiscale de référence pour toute la ville. C’est sur cette base qu’elle calcule l’impôt dit de sello, qu’acquittent ensemble le vendeur et l’acheteur, et non sur le prix indiqué dans l’acte de vente. L’objectif, bien sûr, est de décourager la sous-estimation de la valeur du bien vendu. 

(www.lepetitjournal.com –Buenos Aires) jeudi 2 décembre 2010

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Jean-Dominique Zigliara, Français immatriculé

Gérant de la société Inmobiliaria TJP installée en Argentine depuis 2005, Jean-Dominique Zigliara est agent immobilier affilié auprès du CUCICBA (Collège Unique d’agents immobiliers de la ville de Buenos Aires)

Inmobiliaria TJP
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