Dominique Zigliara est propriétaire de l’agence immobilière TJP. Pour lui, un Français qui veut rester plus de deux ans à Buenos Aires a tout intérêt à investir dans un bien immobilier, en respectant quelques précautions nécessaires en temps de turbulences. Interview.

Le Petit Journal : Que conseilleriez-vous à un Français venant s'installer pour une période de trois à cinq ans en Argentine : acheter ou louer ?
Dominique Zigliara : Tout d'abord, louer afin de mieux connaître cette ville qui est très grande : il ne faut pas se précipiter pour éviter les zones touristiques et examiner l'offre au delà de Recoleta et Palermo, car Buenos Aires dispose de quartier pleins de charme. Ce n'est que lorsque l'on a détecté le bon quartier qu'un achat est alors envisageable.

Quels sont les avantages d'un achat ?
Les prix sont très bons car les biens se paient en dollars, un change avantageux par rapport à l'euro. La ville est globalement bon marché. La fiscalité est le deuxième avantage d'un achat parce qu'elle est, aussi, très avantageuse. En Argentine, le droit de succession n'existe pas, les frais de notaire sont peu élevés et la fiscalité est souple en cas de location. Enfin, les appartements à Buenos Aires sont souvent "bien faits": même dans des appartements anciens, ils disposent de deux ou trois salles de bain et toilettes. L'appartement moyen argentin a un meilleur équipement sanitaire que son homologue français.

L’achat d’un bien en Argentine est-il devenu plus risqué avec la crise?
Le risque est lié à un pays dont l'économie n'est pas régulière mais soumise à des changements brutaux. Les crises économiques affectent naturellement le marché immobilier. Ainsi pour celui qui a les moyens d’attendre, je lui conseillerais d’attendre un peu mais je ne vois pas de raisons à ce qu’il y ait une baisse significative des prix.

Les prix ont-ils déjà baissé ?
Les prix ont baissé en moyenne de 10%. Cette baisse a été entraînée par la chute du marché de la location meublée qui s’était fortement développée pour répondre au développement de l’offre touristique. Les meublés se louant moins bien, les propriétaires les placent à nouveau sur le marché du vide, ce qui fait baisser les prix. Mais un effondrement du marché immobilier n’est pas possible car les Argentins n’achètent pas à crédit !

Quelles sont les particularités du marché argentin ?
Ici, les biens immobilier se paient en cash, ce qui peut choquer les acheteurs européens. Néanmoins les ventes se déroulent à la banque et les masses de dollars sont sorties des coffres. Le risque est pris par le vendeur qui sort de la banque avec l’argent.
Plusieurs pièges sont à éviter. Tout d’abord, la réglementation argentine concernant les investissements étrangers est stricte. Les étapes d’achat sont clairement définies. Il y a la reserva, c'est-à-dire l’offre d’achat acceptée par le vendeur. Puis l’achat lui-même, l’escritura, qui arrive dans un délai de dix jours. Les transactions sont beaucoup plus rapides qu’en France. Préalablement à ces démarches, il faut avoir ouvert un compte en Argentine.

Les démarches pour ouvrir un compte sont-elles complexes ?
Pas vraiment mais cela peut prendre une petite semaine. Les banques (comme les françaises) demandent le CDI (un numéro d’identification obtenu auprès des services fiscaux argentins). Celui-ci est octroyé après une vérification policière (NDRL : lointain équivalent du certificat de domicile). La banque française réalise un transfert de son compte au compte argentin. Habituellement l’Argentine bloque pendant un an 30% du montant transféré, sauf si un achat immobilier est justifié, démarche faite par l’agent.        

Y a-t-il d’autres pièges à éviter ?
Globalement les agents immobiliers argentins sont sérieux. Il faut néanmoins vérifier leur homologation en Sa ou Sarl et éviter les monotributistas par exemple. Les frais de notaire s’élèvent à 2,5% et les frais d’agence à 4%, ce qui reste marginal. Les Argentins ont tendance à surévaluer les prix de leurs biens de 10 à 20% surtout vis-à-vis des étrangers et dans des secteurs pour touristes. Mais les prix dans certains quartiers restent très compétitifs. Globalement pour quelqu’un qui veut rester plus de deux ans, mieux vaut acheter… à condition évidemment d’avoir du capital.

Propos recueillis par Caroline Béhague (www.lepetitjournal.com - Buenos Aires) mercredi 14 mai 2008 - Réactualisé le 19 mars 2009 -