Melbourne

DOSSIER IMMOBILIER – Australie, le nouveau casse du siècle ? (2)

 

Alors que l'on a toujours parlé de la crise immobilière américaine, responsable de la crise mondiale que nous connaissons actuellement, la rédaction s'est penchée sur la situation australienne. Et si le pays vivait la même crise immobilière ? Réponse avec des experts du marché australien.

PARTIE 2 : Des années délicates à venir

En juillet 2015, un think tank américain, Variant Perception, publiait un rapport sur l’état du marché immobilier australien, rapport pour le moins inquiétant et alarmiste. Dedans, les économistes américains dénoncent l’explosion prochaine de la bulle immobilière australienne et ses conséquences désastreuses. Variant Perception prédit pour le marché immobilier australien une chute de 50 % des prix dans les deux plus grandes villes : Sydney et Melbourne. Il prédit en outre une chute de plus de 80 % dans les villes minières, c’est-à-dire les villes d’Australie-Occidentale et du Queensland."L’Australie possède le plus haut ratio de dette immobilière par rapport au PIB dans le monde" peut-on lire dans le rapport. 

Plusieurs autres économistes ont essayé de prévoir l’explosion de la bulle immobilière. Sur ABC, David Collyer, de Prosper Australia, une ONG qui prévoit depuis des années l’explosion de la bulle, déclarait même : "Actuellement, acheter une maison en Australie coûte en moyenne 63 fois le prix d’un loyer annuel net. Cela vous donne une idée de l’énormité de la bulle immobilière en Australie". Ces chiffres sont exacts, et sont encore plus alarmants si l'on se base sur la situation de Melbourne où il revient 100 fois plus cher d’acheter plutôt que de louer. Le très sérieux journal Britannique The Economist publie en effet chaque trimestre ces chiffres sur l’immobilier. 

Pour autant, faut-il s’inquiéter ? 

Selon Nigel Stappleton, professeur d’économie et spécialiste de l’immobilier à l’Université de Nouvelle-Galles du Sud (UNSW), ces chiffres ne veulent pas dire grand-chose et une analyse comme celle de David Collyer reste très simpliste. Ces chiffres sont identiques à ceux du Royaume-Uni et de la Suède. Pourtant, personne ne parle de bulle immobilière dans ces pays. En comparaison, au Canada, le coût d’achat est 94 fois plus élevé que le cout de la location. Une bulle immobilière est-elle en train de se former au Canada ? Certainement pas. Il n’empêche qu’en 15 ans, le ratio a explosé. En 2001, louer ou acheter revenait au même. Aujourd’hui, l’achat d’un bien coûte 70 fois plus cher. Cela s’explique par la baisse des taux d’intérêt depuis 10 ans et la dérégulation des marchés financiers. Si les taux d’intérêt baissent et que les banques prêtent plus facilement, le fait d'acheter revient moins cher. Ainsi, plus de personnes se tournent vers l’achat, ce qui fait grimper le ratio. D'après Nigel Stappleton, si le marché est surévalué, les prix sont à leur apogée actuellement, et risquent de baisser dans les prochains mois et les prochaines années. De là à parler de l’explosion d’une bulle, comme aux Etats-Unis en 2007-2008, il ne le pense pas. De plus, pour affirmer qu’acheter revient 70 plus cher que louer, The Economist se base sur une moyenne depuis les années 1980. La hausse des prix ces dernières années va faire monter la moyenne. Il ne s’agit que d’un simple jeu de chiffres.

Déjà en 2003, une petite bulle avait explosé mais les prix n’avaient pas chuté, grâce à un taux de logements disponibles élevé. En 2003, l’Australie a connu un boom des ressources et le développement de son activité minière. Le marché immobilier a alors atteint un pic, en avance sur les Etats-Unis. Au même moment, les prix et loyers ont augmenté, mais les loyers l'ont fait plus fortement à cause du boom des ressources. La population dans les villes a augmenté, de même que les revenus. Le ratio coût d’achat/coût de location a alors baissé. Mais grâce au boom des ressources, tous les logements vides ont été occupés, ce qui a atténué l’explosion de la bulle. 

"Suis-je optimiste pour le marché immobilier ? Pas particulièrement" 

En 2008, au moment de la crise américaine, le marché immobilier australien est plein, plus rien n’est disponible. Si le marché américain a connu une offre très importante, l’inverse s’est produit en Australie, toujours grâce au contrecoup du boom des ressources. L’Australie a donc pu passer au travers de la crise économique. 

Cependant, Nigel Stappleton n’est pas optimiste pour le futur du marché immobilier pour plusieurs raisons : les taux d’intérêt qui ne resteront pas éternellement aussi bas, et l’offre de logement qui va s’élargir dans les prochaines années. Que ce soit à Sydney, Melbourne ou dans les villes minières, les promoteurs construisent comme jamais, pensant qu’ils auront dans tous les cas une demande pour leurs appartements. Baisse de la demande et hausse de l’offre : deux facteurs propices à la baisse des prix. Le marché des immeubles est le plus vulnérable, selon le professeur en économie. Le boom des ressources est terminé. Et si le marché de Sydney est encore prospère, on ne peut pas en dire autant des villes qui étaient au premier plan lors du boom des ressources, Perth en premier lieu.

De plus, les loyers commencent à baisser un peu partout en Australie et Sydney ne devrait pas y échapper. Les locataires dépensent en moyenne 17 % de leurs revenus pour payer leur loyer. Les faibles taux d’intérêt ont eu pour effet de ralentir la hausse des loyers. Si en 2011, à Sydney, les loyers augmentaient en moyenne de 4 % par mois, aujourd’hui, ils n’augmentent quasiment plus : environ 0,5 % par an. En conséquence, les prix de l’immobilier à l’achat vont être de moins en moins liés aux prix des loyers. C’est en tout cas l’analyse que fait la Banque Centrale Australienne.

Saul Eslake, économiste, ne s’attend pas non plus à un krach des prix de l’immobilier à Sydney. Mais il a averti que le marché par lui-même pourrait subir une baisse des prix. Le ralentissement de la croissance de la population risque de limiter la demande de logements dans les prochaines années. La plupart des logements à Sydney appartiennent à des investisseurs, fonds de pension et autres fonds privés. S’ils sentent que les prix de l’immobilier sont sur le point de baisser, ils vont vendre leurs biens pour avoir la plus grande plus-value. Or, si tous les investisseurs agissent de la même manière, l’offre sur le marché va forcément augmenter et les prix baisser en conséquence. "Je serais surpris s’il y avait un krach, mais il y aura sans doute une baisse soutenue dans les deux ou trois prochaines années" a déclaré Saul Eslake. 

Un rapport du think tank LF Economics est lui beaucoup plus inquiétant. Selon lui, une explosion de la bulle immobilière de Sydney pourrait créer un « bain de sang ». Le marché immobilier a aujourd’hui des problèmes, surtout pour les primo-acheteurs. En moyenne, il faut 9 ans pour se constituer un apport personnel suffisant afin d'être en mesure d’acheter, contre seulement 3 ans en 1975. A l’heure actuelle, la ville de New-York a un taux de propriétaires de 30 %. C’est ce qui va se produire à Sydney, selon Andrew Wilson, économiste en chef chez Domain en Australie. Louer un appartement risque de devenir la norme dans une ville où la propriété est un rêve totalement inaccessible pour la majorité de la population. Les seuls endroits où les acheteurs pourront s’offrir une maison seront les petites villes de province, éloignées des capitales régionales. 

Les nouvelles générations s’enfoncent dans des prêts immobiliers qu’elles ne pourront peut-être pas rembourser et mettent la maison de leurs parents comme caution, donc possiblement en danger. Les prix des maisons ont selon eux largement dépassé la véritable valeur des biens. Dans le rapport de Domain que nous nous sommes procuré, il est expliqué que "les régulateurs financiers ont ignoré et continuent d’ignorer les schémas de Ponzi qu’utilisent les banquiers. Ces derniers croient que la Banque Centrale Australienne pourra servir de caution, aux frais des contribuables australiens, si jamais ces schémas de Ponzi s’écroulent".

Un système de Ponzi 

Historiquement, il s’agit d’un schéma créé par un escroc américain dans les années 20 : le Bostonien Charles Ponzi. Ce montage frauduleux fait miroiter aux investisseurs des taux de rendements pharamineux sur leurs investissements, de l’ordre de 50 à 100 %. En réalité, la personne à l’origine du système paye les intérêts grâce aux nouveaux entrants. L’arnaque apparaît au grand jour quand le système s’effondre, c’est-à-dire quand le nombre de nouveaux entrants n’est plus suffisant pour couvrir les rémunérations des anciens clients. La même chose serait-elle en train de se passer à Sydney ? Selon les rapports de Variant Perception et de LF Economics, oui. Et cela pourrait être catastrophique pour l’économie. Pour l’instant, tant que les prix de l’immobilier continuent de grimper, les acheteurs n’ont qu’à rembourser les intérêts, qui n’ont jamais été aussi bas. Tant que la valeur des biens augmente, les banques savent qu’elles pourront continuer à gagner de l’argent en revendant les biens. Quelques investisseurs demandent à ce que les banques réévaluent à la hausse la valeur de leur portefeuille immobilier, pour certains entre dix et vingt fois, afin de continuer à pouvoir spéculer. Le rapport raconte la rencontre entre une équipe de LF Economics et un chauffeur Uber. Ce dernier a acheté sa propre maison. Et grâce à la réévaluation de son bien, il a pu investir dans cinq appartements dans le Queensland, le tout sans aucun apport personnel, et sert également de caution à sa fille.

Conclusion :

Les banques semblent parfois jouer avec le feu. Et si elles finissaient par se brûler ? Comment l’Australie pourrait-elle surmonter une telle crise ? Il n'est pas question ici d'être dramatique, mais l’Australie va voir sa croissance économique ralentir dans les prochaines années. Les prévisions de l’institut IBIS World tablent sur une croissance économique assez faible en 2017-2018, de l’ordre de 1 à 2 %. Cette baisse devrait ralentir le marché immobilier australien et principalement les villes les plus importantes. D’autant que les promoteurs immobiliers construisent aujourd’hui en pensant qu’il y aura dans tous les cas une demande pour leurs biens, ce qui n’est pas forcément le cas. De là à parler d’une deuxième crise économique d’envergure, identique à celle de 2007, nous en sommes encore loin. Les créditssubprimes n’existent plus et les taux d’intérêts, s’ils ne resteront pas indéfiniment au niveau d’aujourd’hui, ne vont pas remonter de dix points en quelques mois.

 

Simon Arrestat, lepetitjournal.com/melbourne, Vendredi 1er juillet 2016

 

 
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