Emprunter en France en tant que non-résident : les bonnes questions à se poser

Expatrié, vous désirez investir dans un bien immobilier en France. Si vous avez besoin de solliciter un crédit auprès d’une banque, la première des démarches consiste à vérifier que vous allez bien pouvoir emprunter, compte tenu, notamment, de votre situation professionnelle. 

Pour accorder un crédit immobilier, les banques se basent sur différents critères. Il y a deux exigences qu’il convient d’avoir en tête : votre taux d’endettement et le montant de votre apport.
Votre taux d’endettement ne doit pas dépasser un tiers de vos revenus. Ce n’est pas un couperet qui tombe à 33% mais c’est un point de repère.
Concernant l’apport, il n’y a pas de règle stricte en la matière mais un apport équivalent à 20% du prix d’achat majoré des frais de notaire, soit globalement environ 30%, est généralement requis.
Sachez toutefois que si vous ne répondez pas à ces exigences, tout n’est pas perdu. En fonction de la relation avec votre banquier, si vos revenus sont importants et réguliers ou bien encore si vos relevés bancaires confirment vos qualités de bon gestionnaire, vous pouvez toujours négocier.

Pour prendre sa décision, la banque va vous demander de lui fournir différents documents tels que des bulletins de salaire, des avis d’impositions, des relevés de comptes bancaires et, bien entendu, votre contrat de travail.


De quel type de contrat de travail disposez-vous ?

Plusieurs cas de figures se présentent.

Le contrat français détaché à l’étranger

Vous travaillez et résidez à l’étranger mais votre contrat de travail est français et rédigé dans la langue de Molière. Vous êtes donc assimilé à un résident fiscal français. Aucun problème.

Le CDI local

Dans ce cas, il va falloir faire traduire les différents documents et rassurer votre interlocuteur, surtout si vos bulletins de salaire se résument en 3 lignes. Mais, dès lors que vos revenus sont suffisants et que vous alimentez régulièrement le compte bancaire français sur lequel seront effectués les prélèvements visant à rembourser le prêt, le crédit peut être accordé. Ce sera plus facile, bien évidemment, si vous travaillez pour une grande entreprise française.

Le CDD local

A l’instar du salarié résident, l’expatrié en CDD local aura plus de mal à gagner la confiance de sa banque. Néanmoins, la banque pourrait valider votre dossier mais il va falloir que votre apport soit conséquent de manière à limiter l’emprunt et la durée du remboursement.

L’entrepreneur / indépendant

Même si vos affaires se portent bien et que vous êtes en mesure de le confirmer, chiffres à l’appui, les banques sont généralement très frileuses à l’idée même de prêter de l’argent à ces « profils », qu’ils soient expatriés ou pas. Il va vous falloir de solides garanties.

Quels taux me seront proposés ?

Sachez que les taux accordés aux expatriés sont généralement entre 0,20% et 0,50% supérieurs aux taux moyens proposés à un résident français. Et cela pour deux raisons.

Tout d’abord, car vous vivez à l’étranger. Compte tenu de l’éloignement, la banque a moins de visibilité et ne maîtrise pas forcément tous les paramètres en termes de coût de la vie et de législation. De facto, à ses yeux, vous présentez un risque plus ou moins grand, selon que vous habitiez au Luxembourg ou au Guatemala. D’où l’importance, d’ailleurs, d’apporter le maximum de garanties.
Ensuite, car votre « rentabilité » est inférieure à celle d’un client résidant en France puisque vous n’envisagez pas forcément de rapatrier votre épargne, de signer pour toute une palette de services ou de souscrire vos assurances entre ses murs. A propos d’assurance, celles liées au crédit (décès et invalidité) ainsi que les frais de dossiers vous coûteront également un peu plus cher.

En conclusion, si votre dossier est bien construit, il aura de grandes chances d’aboutir et les taux de crédit affichés par les banques françaises n’en restent pas moins très attractifs à l’échelon international. Quant au marché de l’immobilier, au-delà de la proximité sentimentale qui vous lie à l’Hexagone, il cumule les attraits en termes de prix, de diversité et de sécurité.

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