Expatriés: 3 bonnes raisons de privilégier l’immobilier ancien au neuf


Pour un expatrié,
investir en France dans un logement neuf peut sembler être une bonne idée. Mais le « bon plan » n’en est pas un. Mieux vaut privilégier l’ancien. Voici pourquoi. 

Lorsqu’ils commercialisent leurs projets de constructions neuves, les promoteurs immobiliers mettent volontiers en avant les avantages fiscaux qui accompagnent l’acquisition d’un logement neuf, notamment le dispositif Pinel qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, de 12 à 21%. Mais il convient de savoir que pour profiter de ces carottes fiscales, il faut être résident fiscal en France. En tant qu’expatrié, vous n’y avez donc pas droit.

L’immobilier neuf est plus cher

A surface équivalente, investir dans un bien neuf vous coûtera environ 20% de plus que dans l’ancien. Cette différence sera néanmoins partiellement compensée par des frais notariaux moins élevés, autour de 3% dans le neuf contre 8% pour l’ancien. Si votre budget est calculé au plus juste, il vous faudra donc acheter un peu plus petit dans le neuf que dans l’ancien. Si vous ne souhaitez pas rogner sur les m2 et que vous avez un peu de marges financières, vous pouvez aussi choisir d’emprunter davantage, en partant du principe que les loyers que vous percevrez seront supérieurs et compenseront, en partie, des mensualités de remboursement de crédit plus importantes. Sur le papier la démarche tient la route. Mais elle ne se confirme pas toujours dans les faits car l’écart de loyer entre le neuf et l’ancien est généralement très faible, à surface équivalente. L’ancien affiche généralement une rentabilité brute annuelle légèrement supérieure au neuf, entre 2 et 5% contre 2 à 4%. A noter également que le montant d’un loyer est lié à la situation géographique d’un bien et aux services disponibles à proximité. Il ne fait aucun doute qu’en la matière, l’ancien offre bien plus d’opportunités qu’un logement neuf, les constructions neuves au cœur même des villes étant rares.

De 18 à 24 mois avant le premier loyer

Un gros atout de l’ancien par rapport au neuf réside également dans sa disponibilité immédiate. Vous pouvez donc percevoir des loyers sans attendre. Dans le neuf, vous devrez débloquer une partie des fonds lors de la signature du contrat de réservation et patienter le temps de la construction, généralement de 18 à 24 mois, avant que votre investissement ne commence à vous rapporter de l’argent. 


Rénover ? Une bonne idée

Compte tenu de l’ensemble de ces informations, un expatrié a davantage d’intérêt à investir dans un logement ancien que neuf. Dès lors, bien entendu, que le bien est sélectionné avec soin. Surtout ne vous détournez pas forcément d'un bien nécessitant un rafraîchissement ou une rénovation. Acheter un tel bien peut même s’avérer très intéressant, à différents titres. Primo, car une fois les travaux effectués, vous avez l’assurance de disposer d’un logement en bon état pour des années. Secundo, sur le marché immobilier, l’ancien à rénover offre davantage de latitude pour la négociation. Tertio, les travaux vous permettent de générer du déficit foncier déductible de vos revenus imposables et cela y compris si vous êtes expatrié. A propos de réduction d’impôts, renseignez-vous donc sur l’intérêt de louer votre appartement meublé. En tant que loueur en meublé non professionnel, vous avez la possibilité de déduire différents frais, vos intérêts d’emprunt et certains impôts comme la taxe foncière. Un bon plan qui s’étudie.

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