Non-résidents : quelle fiscalité pour les loyers perçus en France ?

Par principe, les revenus de source française sont imposés en France. Si vous percevez des revenus locatifs de biens immobiliers situés en France, vous devez donc les déclarer aux services fiscaux français. La fiscalité varie selon que vous louez nu ou en meublé, ce qui peut faire pencher la balance en faveur de l’une ou l’autre solution.


Locaux loués nus

Un propriétaire non résident touche des loyers de locaux loués non meublés, situés en France. Ces revenus fonciers sont soumis à l’impôt sur le revenu français, au barème progressif et avec un taux minimum de 20 % du revenu net imposable.

Cependant, les non-résidents qui seraient imposables à un taux moindre si la totalité de leurs revenus étaient taxés en France peuvent se rapprocher de l’administration fiscale pour faire appliquer ce taux à leurs revenus fonciers.

Par exemple, en 2016, Cécile a touché 12 000 euros de loyers de son studio situé à Paris et 13 000 euros de salaires à Londres. Si elle était imposée entièrement imposable en France, son taux marginal d’imposition serait 14 %.  Ce taux peut être appliqué à ses revenus fonciers si elle en fait la demande.


Logements meublés

Pour les logements loués meublés, la fiscalité diffère selon que le bailleur relève de la catégorie des loueurs en meublé professionnels (LMP) ou non professionnels (LMNP).

L’activité de loueur en meublé est-elle exercée à titre professionnel ? Le code général des impôts établit que c’est le cas lorsque trois conditions sont réunies :

- Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ;
- Les recettes annuelles retirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;
- Ces recettes excèdent les autres revenus d’activité du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu  (traitements et salaires, autres BIC, bénéfices agricoles…)

Les revenus de la location meublée professionnelle sont imposés en fonction de la structure juridique choisie : impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC, impôt sur les sociétés ou régime de la micro-entreprise. Les revenus tirés d’une activité de loueur en meublé non professionnel relèvent du régime des Bénéfices industriels et commerciaux, et non des revenus fonciers (formulaire complémentaire 2042C).  


Conventions fiscales

Très souvent, une convention internationale permettra d’éviter une double imposition. La plupart des conventions prévoient que les revenus de source française sont imposés en France. Dans la plupart des cas, on pourra imputer sur l’impôt dû dans le pays de résidence l’impôt versé en France au titre de ces revenus (c’est le cas par exemple entre la France et la Suisse, qui ont signé une convention fiscale bilatérale).  

Même si en France, ces revenus sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux, ils pourront être considérés comme des revenus de biens immobiliers dans le cadre d’une convention et n’être imposables qu’en France.


15,5 % de prélèvements sociaux

Les prélèvements sociaux au taux de 15,5 % seront dus.

On notera qu’à la suite d’une décision rendue le 26 février 2015 par la Cour de justice de l’Union européenne, dite arrêt De Ruyter (CJUE 26-2-2015 aff. 623/13), les personnes bénéficiant d’une protection sociale à l’étranger ne devraient pas être redevables des prélèvements sociaux. Toutefois, depuis le 1er janvier 2016, ces prélèvements sociaux ont été rétablis. Ils sont désormais affectés au Fonds de solidarité vieillesse.

Du changement en 2018

A compter de 2018, les revenus de source française seront retenus à la source. Pour les loyers, Bercy prévoit la mise en place d’un système d’acomptes.

 

Contact utile : 

DRESG : Recette des non-résidents, 10 rue du Centre TSA 50014, Noisy-Le-Grand, 93465 Noisy-Le-Grand Cedex - 01 57 33 83 00
Lien utile (régime fiscal du loueur en meublé) : https://www.service-public.fr/professionnels-entreprises/vosdroits/F32805

 
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