EXPATRIATION – Que faire de son bien immobilier quand on quitte la France ?

Beaucoup de questions se posent aux propriétaires d’une maison ou d’un appartement en France lors de leur départ à l’étranger. Faut-il vendre ou louer ce bien ? Emporter ses meubles ou déménager ? Qui va gérer ? François Ulmann, associé gérant d’Actibail, une société spécialisée dans la gestion locative de biens immobiliers nous apporte son expertise sur le sujet.

Lepetitjournal.com : Quelle est la spécificité de la gestion locative  pour les expatriés ?

François Ulmann : Dès 2007, en accompagnant certains de nos clients lors de leur départ à l’étranger, nous avons pris conscience de leur situation particulière : distance, fiscalité, gestion de patrimoine…  Nous nous sommes alors spécialisés dans la gestion locative pour expatriés et mettons depuis tout en place pour leur faire gagner du temps, de la sérénité et sécuriser leurs revenus locatifs. Les clients salariés de grandes sociétés peuvent parfois anticiper leur départ, si les budgets sont validés en fin d’année calendaire pour un départ à l’été. Il reste donc 6 mois pour se préparer, c’est à partir de ce moment que nous commençons à intervenir, afin de les conseiller au mieux.

Actibail est une société créée en 2007 qui emploie 6 personnes. Elle s’occupe de louer et gérer 450 biens essentiellement sur Paris ou en proche banlieue et appartenant à des propriétaires installés à l’étranger.

Lepetitjournal.com : Quelle est la spécificité de la gestion locative  pour les expatriés ?

François Ulmann : Dès 2007, en accompagnant certains de nos clients lors de leur départ à l’étranger, nous avons pris conscience de leur situation particulière : distance, fiscalité, gestion de patrimoine…  Nous nous sommes alors spécialisés dans la gestion locative pour expatriés et mettons depuis tout en place pour leur faire gagner du temps, de la sérénité et sécuriser leurs revenus locatifs. Les clients salariés de grandes sociétés peuvent parfois anticiper leur départ, si les budgets sont validés en fin d’année calendaire pour un départ à l’été. Il reste donc 6 mois pour se préparer, c’est à partir de ce moment que nous commençons à intervenir, afin de les conseiller au mieux.

Alors faut-il vendre sa résidence lorsque l’on part ?

Non, il faut transformer son domicile en investissement locatif, il faut investir dans sa résidence principale ! On évite ainsi les « frais de friction ». Ces frais sont ceux que vous payez lors de la transaction (frais de notaires, droits d’enregistrement, frais d’agence…). Quand on est propriétaire, ces frais sont déjà payés. On connaît ses charges, son environnement. La carotte fiscale (cf article) éventuelle ne sera que la cerise sur le gâteau. Dans un investissement, le plus important, c’est le bien, la qualité du produit. De plus, en investissant sur sa résidence principale, on limite les risques.

François Ulmann photo DR

Quels sont ces risques ?

Si l’on vend sa résidence principale pour investir dans un bien soi-disant plus rentable, il y aura beaucoup d’inconnues. Nos clients qui partent ont 40 ans en moyenne. Ils possèdent un appartement avec deux ou trois chambres. Ce n’est pas la taille idéale en termes de rentabilité, mais a-t-on pris en compte les frais de désinvestissement et d’investissement ? Si on investit dans un bien « plus rentable », il y aura beaucoup d’inconnues. Quel est l’état de l’immeuble ? Comment est le quartier ? Les voisins ? Les agents immobiliers vendent du rêve, moi je loue du réel et je vends un projet.

Comment procédez-vous ?

Nous sommes là pour apporter un accompagnement sur la partie immobilière du projet d’expatriation. Nous cherchons pour cela à rencontrer le couple car il y a souvent un décalage entre les deux personnes qui le composent. Un appartement (ou une maison) a une valeur affective, la question du départ est délicate. Il va falloir s’interroger sur les aspects pratiques. Faut-il louer vide ou meublé ? Le choix aura de nombreuses conséquences sur la gestion de la location, votre déclaration fiscale mais aussi tout simplement sur l’organisation de votre déménagement (en savoir plus ici : Propriétaires : faut-il louer votre appartement vide ou meublé ?). Est-il aux normes ? Faut-il faire des travaux, repeindre ?
Nous sommes là pour apporter un œil différent sur l’appartement. Nous devons aussi nous informer sur la nature des relations avec le voisinage, sur le syndic, la démarche est plus compliquée qu’il n’y paraît, il faut envisager les problèmes pour pouvoir réagir au mieux. 

Peut-on tout vous déléguer ?

Nous pouvons avoir un mandat de location et de gestion très large. On peut nous déléguer les échanges avec l’administration fiscale, les assurances, et tous les pouvoirs pour le syndic de copropriété. Nous rendons des comptes. Nous demandons un accord a priori pour les frais, sauf s’il y a une urgence. S’il y a une fuite par exemple, c’est nous qui intervenons.

De même, s’il y a des travaux à effectuer, nous pouvons les gérer, prendre contact avec les entrepreneurs. Nous avons déjà refait complètement des appartements. L’intérêt des clients, comme le nôtre, c’est de maintenir le bien en bon état. Nous sommes responsables de la valorisation de leur patrimoine.

Comment trouvez-vous les locataires ?

Il faut d’abord que le bien soit en bon état et au prix du marché. Nous choisissons le locataire pour le client. C’est comme pour un entretien d’embauche, ce choix est crucial et pour la location il n’y a pas de période d’essai ! C’est un véritable enjeu car en cas de mauvais locataire, la moins value est importante, le bien sera plus difficile à revendre etc. Le risque - moral et financier - est énorme, on ne peut pas faire ça à la légère, nous sommes très précautionneux. Il n’y a pas d’affectif, nous avons une approche très professionnelle. Aujourd’hui, nous pouvons nous enorgueillir d’un taux d’occupation de 99,5% et d’un taux de recouvrement de 99,7%.

Propos recueillis par Marie-Pierre Parlange (www.lepetitjournal.com) jeudi 1er décembre 2016

Et la location saisonnière ?

Avec le développement des sites de location tels que Airbnb ou Housetrip, il peut être tentant de mettre son appartement parisien en location saisonnière. Pourtant, de nombreux propriétaires expatriés mettent en danger leur patrimoine en préférant opter pour ce type de location plutôt que sur du long terme.
Explications ici

 

 

 

 
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