IMMOBILIER – Les nouvelles mesures pour éviter la formation d’une bulle immobilière à Hong Kong

Ces dernières années, la demande d'accession à la propriété résidentielle a été très soutenue sur tout le territoire de Hong Kong notamment sur les logements neufs. La demande des investisseurs locaux et étrangers a été amplifiée du fait de taux d'intérêt très bas alors que, dans le même temps,  l'offre restait faible. Ces derniers mois, l'économie de Hong Kong a montré des signes de ralentissements liés à la dette souveraine de l'Euro et le trop lent redressement de l'économie américaine. Malgré ce fléchissement de l'économie, les prix du  marché immobilier continuent de grimper : le prix des petites et moyennes surfaces ont cru de 21% pour les 9 premiers mois de 2012 pendant que les plus grands appartements s'appréciaient de 11%.

Afin d'assurer un meilleur équilibre entre offre et demande immobilière, le gouvernement a annoncé cette année, en août, une dizaine de mesures pour augmenter l'offre à court et surtout à moyen terme. Les autorités monétaires de Hong Kong ont également restreint les conditions du crédit immobilier. Les taux de la taxe SSD  Special Stamp Duty, mise en place en novembre 2010, ont été réévalués pour réduire la spéculation sur la revente rapide des biens immobiliers.

Cette taxe, payée par le vendeur ou l'acheteur suivant les termes de la promesse de vente et du contrat de vente,  s'élevait à 15% s'il y avait revente du bien dans les 6 mois, 10% pour une revente entre 6 et 12  mois et 5% entre 12 et 24 mois. Cette mesure a été efficace puisque les reventes d'appartement dans les 12 mois ont quasiment disparues depuis novembre 2010 ; en revanche, les reventes de biens entre 12 et 24 mois, après un fléchissement, ont à nouveau progressé cette année : 83 ventes en mars pour 218 en septembre.

Pour lutter contre ce phénomène, les taux de la SSD ont été remontés fin octobre, de 5% supplémentaires pour chacune des tranches et la dernière période a été allongée pour taxer désormais les reventes faites dans les 36 mois (contre 24 précédemment).
Une deuxième mesure a été prise, applicable également dès son annonce fin octobre: la création d'une nouvelle taxe la BSD Buyer's Stamp Duty due par les acheteurs de biens résidentiels. Cette taxe ne s'applique pas aux achats des résidents permanents hongkongais mais aux non résidents et même les sociétés, locales ou étrangères, doivent s'en acquitter. Son  taux est de 15% sur le prix des transactions et vient s'ajouter à la SSD.

Cette nouvelle taxe pourrait n'être que temporaire et elle disparaitra quand le marché aura retrouvé son équilibre car elle pénalise les acheteurs étrangers. Le nombre de transactions immobilières conduites par des acheteurs étrangers  n'a pas cessé de croître ces dernières années avec une évolution de 3,1% en 2008 puis 4,5% en 2010 et 6,5% en 2011. Ces transactions portent surtout sur le marché de l'immobilier neuf : leur croissance qui était de 5,7% en 2008, est passé à 13,7% en 2010 pour atteindre 19,5% en 2011. Cette mesure devrait permettre de prioriser l'accession à la propriété des Hongkongais.

Le gouvernement de Hong Kong continue de suivre attentivement les évolutions du marché immobilier et prendra d'autres mesures, qu'il a déjà en réserve,  si celles-ci s'avèrent insuffisantes.
Cependant, la création de la BSD, qui visait une baisse de la demande, semble déjà faire des dégâts collatéraux sur l'offre, un mois après son lancement, en ralentissant des projets de rénovation urbaine. Dans la zone de Hung Hom (à Kowloon,  la station suivant celle d'East Tsim Sha Tsui) les négociations de rachats de vieux bâtiments auraient été stoppées juste après l'annonce de cette nouvelle taxe car celle-ci rendrait le prix des logements inaccessibles aux acquéreurs potentiels dans cette zone.

Claudine Cicut (www.lepetitjournal.com/hongkong.html), lundi 19 novembre 2012