Envisagée traditionnellement comme technique de transmission patrimoniale, le démembrement peut dorénavant être considéré du point de vue de l’investissement locatif.

Acheter la nue-propriété d'un bien est LA solution pour défiscaliser les revenus fonciers et l'ISF.

Le principe :

Il s’agit pour un investisseur, d’acquérir au comptant ou à crédit la nue-propriété d’un bien immobilier, l’usufruit étant en parallèle acheté par un bailleur institutionnel qui perçoit les revenus pendant toute la durée du démembrement. L’investisseur achète la nue-propriété, ou le droit de devenir plein propriétaire de ce bien à l’issue d’une période déterminée.
Les avantages :

•    LA RENTABILITÉ: nettement supérieure à l'immobilier classique ou au Scellier. Elle est au minimum de 5.17% annuelle (si inflation nulle et si le bien acheté ne prend pas de valeur). De plus les frais de notaires sont payables uniquement sur le prix de la nue propriété.

•    LA SÉCURITÉ : Le nu-propriétaire transfère l’ensemble des aléas locatifs (impayés, vacance) et des charges d’entretien inhérent à cet investissement. La liste de tous les travaux d'entretien est annexée au contrat de vente.

•    LA VALORISATION : Le nu-propriétaire perçoit les loyers à venir pendant la période de démembrement sous la forme d’une économie sur le prix de vente pouvant aller jusqu’à 50 %.

•    LA FISCALITÉ : Le nu-propriétaire bénéficie d’une exonération de fiscalité sur le bien pendant toute la durée du démembrement : pas d’impôt sur le revenu, ni d’impôt de solidarité sur la fortune.
Il bénéficie donc d’un effet de levier optimisé qui consiste à payer et à rembourser 50 à 60% du prix du bien, pendant qu’il se valorise sur 100% de sa valeur.

LES POINTS CLES

•     Un investissement totalement défiscalisé : pas d’impôt sur le revenu, pas de prélèvements sociaux, ne rentre pas dans la base taxable d’ISF, pas de taxe foncière à payer.

•     Une fiscalité particulièrement attractive : dès lors que l’investissement est réalisé à crédit, on peut défiscaliser les intérêts de son emprunt de ses revenus fonciers existants, le prêt contracté vient en déduction du patrimoine taxable.

•     Aucun risque locatif, aucun souci de gestion : tous les loyers indexés ayant déjà été ‘versés’ à l’acquisition. Toutes les démarches liées aux biens sont effectuées par l’usufruitier. Aucune charge ni dépense imprévue.Toutes les charges, impôts, taxes et risques locatifs sont supportés par l’usufruitier – Les petites et grosses réparations sont supportées par l’usufruitier (605 et 606 C Civ)

•     Un climat de totale sécurité conféré par l’usufruitier : des bailleurs institutionnels spécialistes de la gestion locative – ESH, Offices publics municipaux et départementaux mission de service public sont les meilleurs gages de pérennité, solvabilité.

•     Aucune contrainte de durée de détention : pendant la durée de l’usufruit, le nu propriétaire peut revendre son bien à tout moment. Il ne lui est imposé aucune durée minimale de détention. Il ne subira aucune perte des avantages fiscaux. Le nouvel acquéreur bénéficiera des mêmes avantages fiscaux que le nu-propriétaire initiale.

•     Une restitution des biens après remise en état : une sortie sécurisée par une loi d’ordre public. Aux termes de la Loi du 13 juillet 2006 : Les baux consentis par l’usufruitier aux locataires sont automatiquement échus au jour de l’extinction de l’usufruit. Les nus propriétaires sont autorisés, 6 mois avant l’extinction de l’usufruit, à donner congé au locataire pour vendre ou occuper eux-mêmes l’appartement. Ils peuvent également poursuivre la location en proposant un bail Loi 89 au locataire en place. Au cas où un locataire, relevant toujours des plafonds de ressources sociaux serait contraint de quitter l’appartement, l’usufruitier a l’obligation de lui proposer une solution de relogement comparable au sein de son parc.

FINANCEMENT

Si vous êtes français expatriés travaillant pour le compte d'une société française, vous pouvez obtenir un financement à la hauteur de 100% du montant de la nue-propriété + frais de notaire soit en prêt amortissable, soit en Infine avec nantissement.
Pour les autres expatriés, votre statut de non-résident vous permet de financer à la hauteur de 80% du montant de la nue-propriété si vous avez du patrimoine immobilier en France ou 70% sans patrimoine en prêt amortissable ou infine. Un financement de 100% est possible avec un nantissement de 20% qui peut être pris sur un placement existant.

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