IMMOBILIER - Le bon placement pour les expatriés ?

52% des Français de l'étranger seraient prêts à investir dans l'immobilier d'ici les cinq prochaines années, d'après l'enquête réalisée par My Expat auprès des expatriés. Florent Vaudelin, fondateur de My Expat nous explique les résultats de l'étude et nous en dit plus sur l'investissement immobilier, placement privilégié des expatriés. 

lepetitjournal.com : 52% des Français de l'étranger disent vouloir investir dans l'immobilier dans les 5 ans à venir, en France comme à l'étranger, comment expliquer cela ? Y a-t-il des avantages fiscaux ?

Florent Vaudelin : Ce n'est pas vraiment surprenant malgré l'absence d'avantages fiscaux spécifiques aux non-résidents. Les marchés financiers ont à plusieurs reprises montré leurs limites et peu d'autres placements proposent un ratio risque / rentabilité aussi intéressant que l'immobilier. De manière générale, beaucoup de Français installés à l'étranger veulent rentrer un jour en France et se voient mal avec du patrimoine immobilier à gérer à l'étranger. Nos analyses montrent également que plusieurs paramètres sociaux-économiques jouent sur cette décision d'investissement en fonction du pays d'expatriation des non-résidents : les taux d'emprunt et le prix de l'immobilier du pays de résidence, le taux de change avec la devise du pays de résidence et la stabilité géopolitique du pays de résidence. Nous constatons donc plusieurs facteurs qui expliquent le fait qu'un Français sur 2 souhaite investir dans l'immobilier en France, leur principale contrainte étant l'éloignement.

Quel est le montant moyen des sommes qu'ils souhaitent investir ? Est-il possible de prévoir un projet immobilier avec un apport faible ? 

Contrairement à une croyance erronée, les Français de l'étranger souhaitent en moyenne investir 250,000? avec des écarts important allant de 90,000? à plus d'un million d'euro. Beaucoup souhaitent également emprunter pour réaliser leur investissement mais être non-résident nécessite d'avoir un apport d'au moins 20% du prix du bien + frais de notaire. Sauf bien sur s'ils ont de très bonnes relations avec leur banque, leur permettant parfois d'avoir un apport proche de zéro.

Chaque ville représente une rentabilité et un risque. Or une rentabilité est toujours liée à un risque. Il n'y a donc, à mon sens, pas vraiment de ville à privilégier, mais plus un ratio risque/rentabilité à choisir : voulez-vous une bonne rentabilité en prenant le risque que l'appartement ne soit pas loué (ou soit difficile à revendre) ou souhaitez un risque faible avec une rentabilité moyenne ? 

Faut-il privilégier le statut de loueur de meublé non professionnel (LMNP)? 

Ce statut fiscal peut être obtenu lorsqu'un propriétaire loue son appartement en meublé et permet deux avantages principaux : ne pas payer d'impôt lorsque l'acquisition à été réalisé avec un emprunt, louer avec des baux d'un an, vous permettant de récupérer l'appartement rapidement si vous le souhaitez. En contrepartie, pour bien louer un appartement meublé, il sera nécessaire d'allouer un bon budget à l'ameublement et de l'entretenir régulièrement. Globalement, le statut de LMNP est donc très intéressant, mais peut sembler contraignant pour certains.

Pourquoi le déficit foncier est-il avantageux pour les expatriés ? 

Le déficit foncier est avantageux pour tout le monde, pas uniquement pour les expatriés ! Mais il est très intéressant pour les expatriés parce que c'est le seul avantage fiscal, avec le statut de LNMP, auquel ils ont droit. Le principal avantage est que ce déficit foncier est imputable directement aux loyers perçus et reportable pendant 10 ans, ce qui permet de réduire l'impôt à payer, voir de le ramener à 0 dans certains cas.

Quels sont les obstacles principaux que les Français de l'étranger rencontrent lors d'un investissement immobilier en France ? 

Le principal frein est la distance et le décalage horaire. En immobilier, il faut en effet pouvoir être réactif et agir vite pour faire de bonnes affaires et le décalage horaire ne permet pas ce type de réactivité. L'autre élément bloquant est le manque de temps : nous constatons que même en ayant en relais en France, certains de nos clients ont encore peu de temps à consacrer à leur projet, d'ou la raison pour laquelle nous essayons de leur faire gagner un maximum de temps en organisant le plus d'étapes pour eux.

Quels conseils donner à un expatrié qui souhaiterait investir dans l'immobilier ? 

Tout dépend de l'objectif de l'investissement, mais de manière générale, nous avons tendance à donner les même conseils à tous les investisseurs :

1. Vous devez connaître votre capacité d'endettement. Beaucoup d'expatriés se trompent sur leur capacité d'endettement et pensent pouvoir emprunter beaucoup et facilement. La réalité est différente : les loyers à l'étranger abaissent très souvent le montant que les expatriés peuvent emprunter et les banques demandent de plus en plus de garanties aux non-résidents à qui elle accordent un prêt. Ce point est donc capital.

2. Définissez votre budget, un type d'appartement et ne changez pas d'avis. Changer d'avis est un signe que vous n'êtes pas prêt. Faites donc tout pour être prêt.

3. Détachez-vous de toute notion affective (si l'objectif est de l'investissement locatif). Prenez conscience que votre projet est un placement financier et pas votre résidence principale. Soyez donc le plus objectif possible. 

Propos recueillis par Mathilde Poncet (www.lepetitjournal.com) vendredi 15 avril 2016