Des opportunités existent dans l'immobilier à l'étranger et les expatriés qui connaissent bien la réalité de leur pays d'adoption peuvent être tentés, attirés par de belles perspectives de plus-values. Mais prudence, à l'étranger les pièges sont multiples
Les Français seraient entre 10 à 15.000 chaque année à craquer pour une résidence à l'étranger. Achat coup de c?ur ou placement murement réfléchi, les opportunités sont nombreuses. Quel que soit le pays, il est important d'identifier l'objectif de l'achat, explique Florent Vaudelin, directeur fondateur de MyExpat : ?s'agit-il de se créer une source de revenu complémentaire ou d'y vivre ? Le choix en dépend. En effet s'il s'agit de faire de l'argent, autant choisir un appartement petit, voire en état moyen mais très bien placé, et dont le rendement est excellent. L'adage en immobilier est de dire qu'il y a trois grands critères pour le choix de l'appartement : "l'emplacement, l'emplacement et l'emplacement". Pour cela, on retient deux choses : la rentabilité du bien (prix de location/prix d'achat) et sa facilité de revente?. L'investissement sans risque n'existe pas.
Où acheter ?
Beaucoup de spécialistes conseillent de rester en Europe ou aux USA, qui ont une situation politique et économique assez prévisible. Avec la crise, on a pu voir les prix fortement baisser dans certains pays d'Europe. La situation immobilière en Espagne est un exemple parfait : certains biens ont chuté de plus de 70 %. L'Espagne et les Canaries offrent donc de belles affaires, tout comme Monaco (trop cher pour débuter, mais intéressant pour celui qui peut investir) et les pays de l'Est : les rives de la mer noire offrent des possibilités de faire du locatif touristique. Si vous cherchez un bien hors zone Euro, soyez très attentif aux variations des devises !
Alors qu'il y a encore quelques années, les Français qui s'intéressaient à l'immobilier américain ne prospectaient que du côté de Miami, New York ou Los Angeles, les nouveaux globes trotteurs regardent de près des villes moyennes au delà de la Floride ou de la Californie, où la pierre est moins chère et les rendements espérés plus élevés. Le Canada a également les faveurs des investisseurs, comme Singapour, Hong Kong, ou Shanghai.
photo Corbis
D'autres endroits du globe, comme la Thaïlande ou l'île Maurice peuvent présenter des prix très intéressants, mais avec des risques géopolitiques plus grands. En Thaïlande, les rendements locatifs sont élevés, de 5 à 10% par an. Beaucoup de programmes immobiliers neufs sont en cours à l'île Maurice, qui construit des appartements luxueux et des villas dans des résidences sécurisées, pour une clientèle exigeante. L'avantage pour les Français, que l'on retrouve aussi en Tunisie et au Maroc, c'est que beaucoup d'habitants parlent notre langue. Enfin le Brésil semble être un eldorado de l'immobilier, puisqu'on parle de 10 à12 % de rendement, hors inflation. Cette dernière est de 4 à 5% à São Paulo, ce qui fait un rendement réel de14 à17 % net. En France, la rentabilité tourne autour de 2,5 % 5%.
Le cadre réglementaire
Plus encore que les autres investissements, un achat immobilier à l'étranger nécessite des précautions. Il est important par exemple de ne pas uniquement suivre ce que pourrait vous dire un promoteur immobilier, payé à la vente, aux conseils forcément peu objectifs. L'important reste de s'assurer que l'opération immobilière est possible, en se renseignant sur les us et coutumes juridiques et légales du pays.
- Vérifiez le cadastre, quand il existe ! Au Maroc et en Tunisie, seules les zones urbaines sont correctement bornées. En Grèce, il n'existe pas de cadastre. Avant de signer l'acte de vente, mieux vaut donc se faire assister par un avocat spécialisé ou à un géomètre qui pourra délimiter précisément votre propriété et certifier l'acte.
- L'accès à la propriété peut parfois se révéler particulièrement ardu.
Au Cambodge, à Bali ou en Thaïlande, l'accès à la terre est réservé aux nationaux. Un système de bail longue durée est donc mis en place pour garantir la jouissance du terrain. On peut donc préférer l'acquisition d'un appartement à une maison. En Thaïlande, la fiscalité a été assouplie en 2013, les étrangers ont maintenant accès à la pleine propriété pour l'achat en condominium.
- Renseignez-vous sur le montant des taxes à l'achat, parfois très lourdes
En France, il est obligatoire de passer par un notaire, dont les frais s'élèvent à 4% de la transaction. Cette facture est parfois plus élevée ailleurs (10% du prix d'achat en Italie). Le problème se pose aussi dans les cas où cette profession n'existe pas, comme en Thaïlande ou au Cambodge. C'est alors un avocat local qui officiera lors de la signature. Il faut alors s'assurer qu'il est compétent et intègre.
- Les dessous de table : Attention à cette pratique, les contrôles sont de plus en plus fréquents et vous courrez le risque de vous faire détrousser.
Le financement
Pour Florent Vaudelin de Myexpat, "le premier conseil pour ceux qui veulent emprunter est de voir au préalable auprès de son banquier ou d'un organisme prêteur si le dossier passe. En effet, en tant qu'expatrié, c'est parfois très difficile d'obtenir un prêt en France, même si on possède un capital conséquent.
Trois cas :
- vous disposez d'un contrat français détaché à l'étranger, les banques vous font confiance, c'est comme un CDI français.
- vous disposez d'un contrat local : c'est plus difficile, la banque a tendance à se méfier car elle ne connait pas le droit local, sauf à être dans une entreprise réputée (Apple?)
- vous êtes entrepreneur : les banquiers n'accordent que rarement des prêts, quels que soient vos succès, et encore sous certaines conditions. Le mieux dans ce cas reste d'avoir un apport en capital suffisant, correspondant à presque la moitié du bien, et de garantir l'emprunt.
Si la banque en France refuse le prêt, il est possible d'emprunter à l'étranger. Toutefois, pour obtenir un tel crédit, il faudra réunir plusieurs conditions, comme une source de revenu sur place, une adresse locale, et de solides garanties financières".
S'entourer de spécialistes
Le statut d'expatrié pose des difficultés dans l'octroi de crédit car les banques classiques demandent par exemple à l'expatrié de se déplacer pour suivre la procédure ; des difficultés sont aussi rencontrées pour traduire les documents originaux ou pour trouver une assurance de crédit adaptée. Pour pallier ces problèmes, des spécialistes existent. Ils proposent généralement une procédure qui peut se faire totalement à distance, ce qui permet à la clientèle de mener à bien leurs projets sans avoir à quitter leur pays d'accueil. IIs sont ainsi à même d'étudier tout les types de documents sans avoir à passer par des services de traduction.
"Outre l'attention portée aux aspects financiers et fiscaux, une opération immobilière bien pensée doit répondre aux objectifs d'aménagement du régime matrimonial, de la prévoyance et protection de la famille, ainsi que de la préparation de la retraite pour l'expatrié et son conjoint, explique Juliette Tang-Michelon, Chief Representative à la banque Transatlantique de Hong Kong. Aussi, il est absolument primordial de s'entourer des meilleurs professionnels afin d'optimiser un tel investissement et tirer le meilleur parti des enjeux de l'expatriation.?
La fiscalité d'un achat immobilier
Une fois propriétaire, il vous faudra vous acquitter des taxes locales. Si le bien à l'étranger est loué, tous les revenus locatifs devront être déclarés à l'administration de votre pays d'imposition. Toute personne ayant sa résidence fiscale en France doit payer donc l'impôt français sur tous ses revenus, y compris ceux en provenance de l'étranger. Il faut aussi mentionner, sur sa déclaration de revenus, les ouvertures ou les clôtures de comptes bancaires réalisées dans l'année, et si celui-ci a enregistré un débit ou un crédit dans la même période.
MPP (www.lepetitjournal.com) lundi 14 octobre 2013
Pour en savoir plus, consultez votre édition locale :
AFRIQUE DU SUD - Acheter au Cap
AUSTRALIE ? Investir dans l'immobilier
BRÉSIL ? Investir dans l'immobilier au Brésil ou en France
ESPAGNE ? Louer ou acheter à Barcelone, ce qu'il faut savoir
Louer ou acheter à Madrid, ce qu'il faut savoir
NOUVELLE- ZÉLANDE - Le marché de l'immobilier
ALLEMAGNE - Acheter un appartement à Berlin
ITALIE ? C'est le moment ou jamais d'acheter !
ANGLETERRE - L'acquisition d'un bien immobilier
THAÏLANDE - Croissance béton à Pattaya
TURQUIE - L'Eldorado de l'immobilier ?
