En Thaïlande, les termes régissant les baux commerciaux sont généralement négociés de gré à gré et stipulés dans le contrat de bail. Comme il n’existe pas de dispositions spéciales protégeant le locataire et son fonds de commerce, mieux vaut s’assurer au moment de la négociation que les clauses du contrat vous assurent une protection suffisante. Le point avec Company Vauban

La durée du bail
Peu de propriétaires s’engagent au-delà de 3 ans préférant vérifier que le client est bon payeur. Selon la localisation, on pourra même vous refuser un bail de plus d’un an. Il est cependant indispensable de prévoir les conditions de renouvellement de votre bail dans 3 ans, voire dans 6 : convenez d’une légère hausse du loyer et essayez d’inclure une clause de renouvellement du bail tant que les loyers de la première triennale auront été dûment réglés. Certains accepteront de signer un bail de 9 à 12 ans en échange de gros travaux, comprenant votre besoin de visibilité à long terme et l’accroissement potentiel de la valeur de leur propriété. Votre fond de commerce en sera valorisé. Prévoyez également la sous-location partielle ou totale du local (en cas de revente de votre activité), voire sous forme de logement pour le personnel. Attention, un bail supérieur à 3 ans n’est valable que s’il est enregistré au Land Department (LD). Les frais s’élèvent à 0,1% locative de l’estimation de la valeur sur la durée du bail par le LD.

(Photo Company Vauban)

La signature
A la signature, on vous demandera une caution de 2 à 6 mois de loyer ; déterminez les conditions de son remboursement et négociez 1 à 3 mois de franchise selon les travaux à réaliser. Pensez aux emplacements de stationnement pour vos clients. S’il y a des vitrines, définissez les conditions de règlement des taxes liées à l’occupation d’un local commercial (droit d’affichage d’enseignes par exemple). Certaines clauses permettent au propriétaire de résilier le bail en cas de faute du locataire : limitez-les au non paiement du loyer avec exonération de la faute en cas de trouble de jouissance du local. Sur un marché immobilier très dynamique, il peut être judicieux d’inclure une option d’achat ou, à défaut, de priorité en cas de mise en vente du local. En général, cette clause est acceptée sur une durée de 3 à 5 ans et inclue une augmentation du prix de référence de 5 à 10% par an. La difficulté consiste à définir le prix de référence. Par sécurité, le contrat peut aussi mentionner la transmission des droits et obligations de votre bail au futur propriétaire en cas de cession du local par le propriétaire actuel. En principe, votre contrat vous protège et s’impose à tous les propriétaires ultérieurs jusqu’à son échéance. Enfin, définissez votre activité aussi largement que possible : vous éviterez les restrictions relatives à son évolution, à la revente de votre fond de commerce ou au bail lui-même.
Au vu des enjeux économiques et financiers, il est indispensable de recourir à un agent immobilier dans cette recherche compte tenu de son expérience et de sa connaissance du marché et à un avocat pour rédiger ou valider le bail.
Savoir profiter des opportunités ne signifie pas pour autant se précipiter dans la rédaction du contrat. Faites un petit "deposit" pour bloquer l’affaire le temps de rédiger le bail. Notre problème est culturel : nous n’avons pas la même vision du temps. Les Thaïlandais ont le temps ; nous, nous avons notre business plan en tête et l’heure tourne!

Chez Company Vauban, que ce soit pour des bureaux ou des commerces, nous vous accompagnons dans votre projet et vous donnons les conseils appropries. N’hésitez pas à nous contacter !

Cyrille Hareux - +66 (0) 8522 77 175
Conseil en investissements immobiliers en Thaïlande
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