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IMMOBILIER - Les conseils d'un expert en investissement (2) |
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vendredi 13 juin 2008 |
Gérald Autier vit à Buenos Aires où il développe une activité de conseiller en intérêt privé. Depuis hier, Le Petit Journal diffuse une interview dans laquelle Gérald analyse le marché argentin. Les deux articles pourront être relus dans la rubrique immobilier
Le Petit Journal : Quel retour sur investissement peut-on en attendre alors que les experts s'accordent à considérer Buenos Aires comme sous-évalué ?
Gérald Autier : Qui sont ces experts ? Sur quelles références se basent-ils pour estimer le marché de l'immobilier argentin sous-évalué ? Sur un marché à l’étranger ? Cela manque de sens.
En France, les "experts" de la FNAIM estiment que le marché devrait continuer de croître en 2008. Je vous donne rendez-vous à la fin de cette année pour vérifier cela.
Un bien immobilier vaut ce qu'un acheteur est près à payer. S'il y a moins d'acheteurs sur le marché la valeur du bien décroît, c’est la loi.
Il est judicieux avant d’investir dans l’immobilier de s’interesser à la typologie des acheteurs. Pourquoi achètent-ils ? Quel pouvoir d'achat ? La situation peut-elle se retourner ? Pour quelles raisons ?
Il ne faut pas croire le mythe qui érige l'immobilier comme "l'investissement sans risque qui rapporte". On a connu la situation au Japon (prix divisé par 3), en France (par 2) et déjà en Argentine, il n'y a pas si longtemps. L'immobilier connaît (comme toute classe d'actif) des cycles. Haussiers, baissiers. Encore faut-il savoir où l'on se trouve, quelles sont les raisons d'une hausse future, ou d'une baisse.
D'une manière générale, pour investir dans l'immobilier il faut respecter quelques régles de base :
- Avoir Conscience de la situation du marché et pays.
- L'Emplacement : c'est ce qui fera la différence en cas de hausse ou de baisse du marché.
- Acheter moins cher que le marché, pour cela pas d'autres solutions que de comparer les prix. Négocier ferme votre bien, à l'achat comme à la vente sur des critères tangibles.
- Connaître la rentabilité réelle nette du logement (moins les taxes locales, impôts fédéraux, charges de propriété, entretien, temps de recherche de locataire et éventuellement nombre de changement de locataires).
- Garder une provision pour faire des travaux si le bien le permet.
- Enfin, je vous conseillerais plutôt de participer à la construction d'un bien, c'est là que la valeur ajoutée se trouve. Autre risque, autre gain.
Y a-t-il des produits immobiliers plus sûrs que d'autres ?
Oui. La France est plus sûre que l'Argentine en ce qui concerne les revenus. Par exemple, cela n’en fait pas pour autant une destination où investir. La situation du marché est complément différente : situation du crédit difficile en France malgré une forte demande de logement et situation économique délicate pour l'Argentine.
Investir en Suisse est quasiment sans risque (structure du crédit sain) au niveau immobilier, et le gain est quasiment nul.
Par ailleurs, il me semble intéressant de regarder au-delà de l’immobilier résidentiel et de s’interesser à l’immobilier commercial (risque mutualisé, pas de risque de dégradation ni de paiement de loyers).
La question n'est pas d'investir dans le bien immobilier le plus sûr mais de connaître les risques que l'on est prêt à prendre. Idéalement de prendre le risque le plus faible pour une situation de marché prometteuse.
(www.lepetitjournal.com - Buenos Aires) vmercredi 13 août 2008
Contact : geraldautier@conseillerprive.com |
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