Lorsque l’on investit dans l’immobilier, il est essentiel d’estimer à l’avance les bénéfices nets potentiels que l’on peut retirer du bien. Pour cela, il est bon de savoir calculer une plus-value ainsi que le taux d’imposition et les conditions d’exonération. Crystal Finance nous éclaire

Comment se calcule une plus-value immobilière :
Une plus-value immobilière est déterminée par la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition. Celui-ci sera majoré de toutes les dépenses, justifiées, liées à des travaux réalisés par une entreprise. A défaut de justificatifs, pour un bien cédé plus de 5 ans après l’acquisition, le cédant peut fixer une majoration à hauteur de 15% du prix d’acquisition sans aucune justification.

Taux d’imposition et conditions d’exonération
Depuis la loi de finance 2004, qui a transformé en profondeur le régime d'imposition des plus-values immobilières, ces dernières sont soumises à un prélèvement forfaitaire exigible dès la cession. Le taux d'imposition et les cas d'exonération diffèrent selon la résidence fiscale du propriétaire de l'immeuble au moment de la cession.

Exonération en cas de résidence fiscale en France

• Exonération fondée sur la durée de détention (10% par an à partir de la 6ème année, soit 100% dès 15 ans de détention)

• Cession de la résidence principale

• Expropriation pour cause d’utilité publique

• Opérations de remembrement

• Titulaires d’une pension de vieillesse ou de la carte d’invalidité (sous conditions)

• Cession d’un immeuble de moins de 15.000 €

• Immeuble destiné au logement social (plus values réalisées avant le 31/12/2009)

Exonération en cas de non résidence fiscale en France

• Exonération fondée sur la durée de détention (10% par an à partir de la 6ème année, soit 100% dès 15 ans de détention)

• Si le bien a moins de 15 ans, il sera possible d’être exonéré à condition de remplir les conditions suivantes :

 Avoir été fiscalement domicilié en France pendant 2 ans continus à un moment quelconque avant la cession.

 Avoir la libre disposition du bien depuis le 1er janvier antérieur à la cession (donc pas de bien loué)

 La vente doit constituer la première cession du non résident depuis le 01/01/2004. Si c’est une deuxième cession, il faut qu’elle intervienne 5 ans après la première et que le non-résident n’ait pas d’autre propriété en France au moment de cette cession.

Attention : Qu’ils soient exonérés ou non, les contribuables non domiciliés en France doivent obligatoirement désigner un représentant fiscal pour la cession de biens dont le prix est supérieur à 150 000 €. Toutes les cessions de biens détenus depuis moins de 15 ans doivent faire l’objet d’une déclaration n° 2090.

Bruno NARCHAL
Président Directeur Général de CRYSTAL FINANCE
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