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NOS FINANCES - Emprunter pour s’enrichir |
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lundi 30 juillet 2007 |
Gérald Autier conseiller en gestion d'intérêts privés de la communauté française à Santiago et Buenos Aires, nous dit ce mois-ci pourquoi, et comment emprunter maintenant. 
C’était prévisible, les taux d’intérêts que nous proposent les banques remontent après avoir touché un plus bas en octobre 2005, mais pas d’affolement : si aujourd’hui on emprunte en moyenne à 5,00%, il faut savoir qu’en 199, on empruntait à 9,00%...
Pourquoi les taux d’intérêts changent ?
Schématiquement, lorsque la banque vous propose un crédit, elle emprunte de l’argent auprès d’une "super banque", la Banque de France. Depuis l’uniformisation monétaire, ce n’est plus la Banque de France qui détermine les taux d’intérêts de base, mais la Banque Centrale Européenne (BCE).
Le taux d’intérêt que vous propose votre banque est constitué d’une base et d’une marge commerciale.
La base dépend du type de taux que la banque vous propose (taux variable ou taux fixe).
Les taux courts (taux variables) sont déterminés par le taux directeur, celui de la BCE (aujourd’hui 4%).
Les taux longs (taux fixes) sont déterminés par le taux des OAT10 ans. (Le taux d’emprunt de l’Etat français).
Pourquoi emprunter ?
La réponse est simple : pour vous enrichir, en construisant un patrimoine.
L’on distingue deux types de dettes : les bonnes, celles qui enrichissent, tel un bon placement immobilier. Et les mauvaises, celles qui appauvrissent, comme les crédits à la consommation.
- La pierre une valeur sûre
Nous l’oublions parfois mais une banque est une société commerciale. Son rôle principal est de vendre du crédit. Bien entendu, comme toute société commerciale, la banque tend à minimiser son risque et augmenter son gain.
Pour elle, l’immobilier est l’investissement le plus sûr. On pourrait aussi emprunter pour acquérir des actions mais le risque est grand et les garantis doivent donc être solides.
Construire du patrimoine, c’est donc trouver un crédit bancaire et l’investir dans la pierre, par exemple l’achat d’un appartement. Les locataires vous versent des loyers et remboursent pour partie votre acquisition immobilière.
Qui peut emprunter?
La question que la banque se posera est de savoir si vous êtes solvable. Pour cela, elle considère que la somme de toutes vos dettes ne soit pas supérieure au tiers de la somme de tous vos revenus.
Dette < 1/3 Revenus
Cette notion de solvabilité tient compte de la "capacité de reste à vivre". Une personne dont les revenus seraient importants pourrait s’endetter au-delà de 33% de ses revenus.
Sachez qu’il est possible d’acquérir un studio avec un apport minimum de 30 000 euros. La différence entre l’apport et le montant du studio est payée par vos locataires.
Est-ce le moment d’emprunter ?
Il faut s’attendre à court terme à une remontée des taux variables.
Jean-Claude Trichet actuel gouverneur de la Banque Centrale Européenne a clairement laissé entendre lors de sa dernière intervention que le taux directeur de la BCE devrait être révisé d’un quart de point d’ici la fin de l’année.
Les taux fixes devraient également être revus à la hausse tant la marge commerciale des banques est actuellement faible.Donc si vous avez des projets ou des liquidités qui rapportent peu ou pas ; c’est le moment d’emprunter.
Comment optimiser votre emprunt ?
- Par le "Crédit in fine"
Le but de ce type de crédit est de ne rembourser les intérêts pendant la durée du crédit et le capital dû à la fin (in fine). Pour ce faire, nous ferons capitaliser (sur un support dénué de risque) l’apport initial.
Deux avantages à ce montage :
- gommer complètement l’impôt des revenus locatifs
- augmenter la rentabilité globale de l’opération
- En optant pour des loyers garantis
Surtout lorsque vous résidez à l’étranger, sans possibilité d’avoir l’œil sur votre bien, il est plus sûr de se tourner vers des biens immobiliers qui vous offrent des loyers garantis (type location meublée, immobilier de bureaux)
Faut il acquérir un bien immobilier en France tout en étant résident à l’étranger ?
Oui et c’est même recommandé car la fiscalité est plus avantageuse lorsque l’on vit à l’étranger.
Bien sûr, encore faut-il que cela ait un intérêt pour votre patrimoine...D’où l’importance de se faire conseiller.
Propos recueillis auprès de Gérald Autier (www.lepetitjournal.com) - lundi 30 juillet 2007
En tant que conseiller en gestion d’intérêts privés sachez que je suis votre à contact à Santiago et peut vous faciliter toutes ces démarches. gautier@groupe-equance.com Tél 09/9 2801888
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