Écrit par Dana Gruia Dufaut

LE CONTRAT DE LOCATION, DIT AUSSI CONTRAT DE BAIL
Toute société commerciale doit, pour pouvoir fonctionner, avoir un siège social, des bureaux, des locaux, une boutique, etc. Certaines ont pour habitude d’investir en achetant, d’autres préfèrent simplement louer pour pouvoir bouger plus facilement en cas de nécessité. Comment s’articule en Roumanie un contrat de bail ? Bail commercial, bail industriel, bail à usage de bureaux ? Quelle législation est applicable ?

PRINCIPES

Certains pays, comme la France par exemple, ont une législation spécifique pour chacune de ces locations. Les locataires ont des obligations mais aussi des droits vis-à-vis des propriétaires.

Pour l’instant, en Roumanie, il n’existe aucune différence entre les différents types de contrat de location. Tous sont soumis aux règles générales du Code civil.  Cela a constitué indiscutablement, après la révolution, un avantage, permettant aux uns et aux autres d’installer des bureaux, un commerce, voire même un restaurant dans de simples appartements. En même temps, l’absence d’une législation spécifique a créé certaines incertitudes pour le commerçant, sans défense face à un propriétaire qui augmentera brusquement le loyer ou donnera le bail à plus offrant. A défaut de loi, la protection du commerçant n’a pu se faire qu’à travers le contrat qu’il aura signé.

QUE DOIT CONTENIR AU MINIMUM UN CONTRAT DE LOCATION ?

Il est impératif de conclure le contrat de location par écrit. Presque toutes les clauses d’un contrat bail sont négociables, les dispositions impératives étant limitées. Les principales clauses du contrat de location portent sur :
a. la désignation des parties : il faut s’assurer que le bailleur est bien le propriétaire des locaux, ou s’il s’agit d’une sous-location, qu’il a le droit de sous-louer ;
b. la désignation et description de l’immeuble, ainsi que la destination des locaux loués ; dans certains cas, il est possible qu’il soit nécessaire d’obtenir l’accord des voisins ou de la copropriété ;
c. le montant du loyer et les modalités de paiement ; à noter qu’il faut être vigilant et ferme sur les clauses relatives aux possibles augmentations du loyer, pour éviter toute surprise au cours du bail.
d. les droits et obligations de chacune des parties : prévoir également clairement quels travaux sont à la charge du locataire et quels autres à la charge du propriétaire ;
e. le montant du dépôt de garantie : là encore aucune règle n’est édictée par aucun texte de loi, tout est affaire de négociation ;
f. la durée du bail : aucune période minimale ou maximale n’est prévue par les textes ; la règle de bon sens pour les commerçants veut qu’on leur permette d’avoir le bail le plus long qui soit, pour leur garantir un développement cohérent, avec possibilité de sortie moyennant un préavis raisonnable donné au propriétaire : par exemple 3 mois de préavis pour un bail de 3 à 5 ans. A noter que si le contrat est conclu pour une période supérieure à 3 ans, le locataire peut demander à ce que le contrat soit enregistré au Cadastre ; cela évite que le propriétaire vende et que le locataire se retrouve « mis à la porte » par le nouveau propriétaire.

ENREGISTREMENT DU CONTRAT

Si le propriétaire/bailleur est une personne physique le contrat de location devra être enregistré auprès du fisc, dans les 15 jours de sa conclusion, afin de permettre au fisc de calculer l’impôt que le propriétaire devra sur les revenus provenant de la location. Si le propriétaire/bailleur est une société commerciale, l’obligation d’enregistrement au fisc n’est pas nécessaire, puisque la société propriétaire déclarera les revenus provenant des loyers dans le cadre de son bilan annuel.

Nous espérons que ces informations vous ont été utiles et vous disons à… la semaine prochaine !

DANA GRUIA DUFAUT
AVOCAT

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