LES CONSEILS D’ALBATROSS - L’achat de biens immobiliers résidentiels en Australie pour les Etrangers

Séduit par l’Australie, vous souhaitez vous installer au pays d’Oz ? Le cabinet d’avocat francophone Albatross Lawyers vous aide à vous retrouver dans les procédures.

Laurent CorgnetUn contexte immobilier en transition
Quel que soit le contexte, acheter une maison n’est jamais chose facile. Si l’on rajoute les restrictions liées aux différents statuts de résidence, alors cela devient sérieusement compliqué !

En Australie, l’achat immobilier fait partie du « rêve Australien » et beaucoup d’australiens ont majoritairement fait leur fortune par le système immobilier. Beaucoup d’étrangers en ont également profité même si quelques catégories d’acheteurs étrangers ont souffert par moment (les japonais pour ne pas les nommer depuis la crise des années 90).

Depuis quelques années, le secteur immobilier connaît de grands changements car la nouvelle situation économique post-GFC (« Global Financial Crisis ») a créé une situation où les prix commencent maintenant à être très déconnectés des réalités économiques pour de nombreux australiens et surtout les jeunes générations. Leur capacité d’acheter est donc diminuée.

Par conséquent, le gouvernement australien a commencé à mettre en place des systèmes de régulations (ex. « FIRB », « Witholding tax ») pour limiter l’impact de l’achat immobilier des étrangers et maintenir un pouvoir d’achat convenable pour les australiens. Les résultats sont mitigés pour les australiens mais dans tous les cas, l’achat immobilier pour les étrangers s’en trouve directement affecté.

Cet article se concentre principalement sur l’aspect « achat » de biens résidentiels et l’impact du statut de résidence. Cependant comme évoqué auparavant, d’autres règles fiscales rentrent également en jeu lors de la disposition de biens comme la « CGT : Capital Gains Tax » ou « foreign resident capital gains withholding of 10%». Beaucoup d’Etats ont mêmes leur propres règles / taxes pour les étrangers tel que « l’AFAD : Additional Foreign Acquirer Duty of 3%» dans le Queensland. Ces aspects doivent être abordés avec un conseiller (généralement votre comptable). Les règles pour des achats de biens commerciaux, industriels et agricoles sont également différentes et d’autres règles s’appliquent.

Le système du FIRB : Foreign Investment Review Board pour l’immobilier résidentiel

En bref
D’un point de vue politique et économique, le gouvernement australien essaie de canaliser l’investissement étranger en Australie pour favoriser l’augmentation du patrimoine immobilier afin de créer de l’activité économique et des emplois pour l’Australie.

Si vous êtes un « résident étranger », vous ne pouvez donc pas acheter de biens anciens (« established dwellings ») en Australie, de manière directe ou indirecte (ex. par un trust ou une société). Si cette règle est enfreinte, vous encourez des pénalités et l’obligation de vendre de manière précipitée.

Cependant, vous pouvez acheter d’autres types de biens immobiliers tels que de l’immobilier résidentiel neuf, des terrains vacants constructibles et des propriétés à des fins de redéveloppement. MAIS il faut passer par l’obtention préalable d’une approbation par le FIRB.

Si vous êtes un « résident temporaire », alors vous pouvez aussi acheter un bien ancien si vous l’utilisez comme votre résidence permanente en Australie et que vous obtenez d’abord une approbation du FIRB avec obligation de revente sous certaines conditions.

Les explications ci-dessous résument les scenarios principaux pour l’immobilier résidentiel mais il existe cependant beaucoup de cas particuliers nécessitant l’intervention d’un avocat.

Albatross

Votre statut légal
Tout d‘abord, il faut établir quel est votre « statut » légal pour comprendre quelles règles du FIRB rentrent en jeu :

  • A - « Foreign non-residents » (Etrangers non-résidents)
  • B - « Temporary residents » (Résidents Temporaires)
  • C - Tous les « autres »

A - Les « Foreign non-resident » (Etrangers non-résidents)

Cette catégorie comprend :

  • Les touristes (ex. visas 651, ETA 601, etc.) ; ou
  • Les personnes qui ont des visas de durée INITIALE de moins de 12 mois (ex. un visa étudiant 500 d’une durée de 9 mois).

Les « Foreign Non-Resident » peuvent acheter de l’immobilier résidentiel neuf (« new dwelling ») et il n’y pas de règles liées à l’occupation. Vous pouvez donc louer ce bien comme bon vous semble. Il n’y a pas non plus de restrictions sur le nombre de biens immobiliers neufs que vous pouvez acquérir.

Vous pouvez aussi acheter des terrains inoccupés (« vacant land ») mais vous devez construire dessus un bien résidentiel dans les 4 ans.

Il est aussi possible d’acheter certains biens immobiliers résidentiels anciens (« established dwelling ») (c’est-à-dire qui ne sont pas considérés comme neuf) dans certains cas, sans autorisation préalable du FIRB :

  • si le bien fait partie d’un « Integrated Tourism Resort », un complexe historique avec des lois spéciales favorables pour l’achat immobilier de biens anciens pour les étrangers (ex. Sanctuary Cove, Royal Pines, etc.) ; ou
  • Si le bien a été construit par un développeur qui a obtenu un « Exemption Certificate » au préalable, c’est-à-dire un développement immobilier où le FIRB ne rentre pas en jeu (une variante de l’ancien système de « Integrated Tourism Resort » mais en plus simple).

Dans tous les cas (sauf les 2 exceptions ci-dessus), l’acheteur étranger DOIT passer par le FIRB et obtenir une approbation avant d’acheter le bien.

B - Les « Temporary residents » (Résidents Temporaires)

Cette catégorie comprend :

  • Les migrants qui ont un visa avec une validité INITIALE de plus de 12 mois de manière continue et sans prendre en compte le temps restant sur visa (ex. visa 457); ou
  • Les migrants qui résident en Australie ET sont sur un Bridging visa après avoir fait une demande pour un visa permanent (ex. sous un Bridging Visa en l’attente d’un visa 186).

Vous pouvez acheter tous les types de biens déjà énumérés dans le paragraphe ci-dessus pour les « Foreign Non-Resident ». Les mêmes règles s’appliquent.

Cependant vous pouvez aussi acheter UN bien résidentiel ancien (qui ne tombe pas dans les exceptions citées auparavant) si :

  • Vous faites une application avec FIRB ;
  • C’est le seul bien ancien que vous achetez en Australie (sauf exceptions);
  • C’est votre résidence principale en Australie ;
  • Vous ne le louez / sous-louez pas à des locataires ;
  • Vous vous engager à revendre ce bien dans les 3 mois s’il cesse d’être votre résidence principale.

Il est également possible pour un « Temporary Resident » d’acheter un bien ancien via des enchères (« auctions ») mais il faut suivre une procédure spéciale avec FIRB et obtenir un « Established Dwelling Exemption Certificate » qui permet d’enchérir sur plusieurs propriétés jusqu'à un montant prédéterminé. Une seule propriété peut être achetée via ce système.

C - Les « Autres »

Cette catégorie comprend par exemple ces personnes exemptes de FIRB:

  • Les citoyens australiens ;
  • Les résidents permanents ;
  • Les citoyens néo-zélandais ; ou
  • Un conjoint de l’une des catégories précédentes qui achète une propriété en tant que « Joint Tenants » (et non « Tenants in Common »).

Cela veut donc dire que toutes ces personnes n’ont pas besoin de passer par la procédure liée au FIRB pour acheter un bien résidentiel.

L’application FIRB
Si vous devez obtenir l’approbation du FIRB pour un achat (catégories A et B ci-dessus), alors il faut faire la procédure et recevoir la réponse du FIRB AVANT de finaliser l’achat du bien. Par conséquent, votre contrat d’achat doit comprendre une clause spéciale « Purchase conditional upon FIRB Approval ».

Le cout de l’Application FIRB est de :

  • $5,000 pour un bien où le prix d ’acquisition est inférieur à 1 million ;
  • $10,100 pour un bien où le prix d ’acquisition est compris entre à 1 et 2 millions ;
  • Par la suite le prix augmente de 10,100 par tranche de million supplémentaire.

Actuellement il y a un renforcement des contrôles entre le FIRB et même l’ATO (Australien Tax Office) lié à l’investissement immobilier par les étrangers. Par conséquent, il est très important de bien analyser votre situation si vous désirez acheter un bien immobilier résidentiel en Australie.

Laurent Corgnet, Dirigeant du Cabinet d’avocats « Albatross Lawyers » spécialisé dans le Conseil en Droit des affaires, Droit de la Franchise et en Immigration.

 
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